Мошенничество на рынке недвижимости
Мошенничество на рынке недвижимости
Цитата: какие аферы изобретают фармазоны, используя пороки дееспособности участника сделки
Категорию недееспособных или частично недееспособных участников сделки можно разделить на две группы:
Во-первых, полностью недееспособные (это, прежде всего лица, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими), а также малолетние граждане.
Сделки, приведшие к наруше-нию их прав, объявляются ничтожными.
Во-вторых, несовершеннолетние, ограниченно дееспособные, а также граждане, находящиеся в момент совершения сделки в состоянии, когда они не были способны понимать значение своих действий и руководить
ими. Сделки с участием данной группы лиц могут быть признаны оспоримыми.
Рассмотрим более подробно схемы признания сделок недействительными с «участием» всех перечисленных кате-горий:
Полностью недееспособные граждане
(ст.29, 171 ГК РФ).
Сделки с недвижимостью признаются недействительными в случае решения суда о признании гражданина полностью недееспособнымв результате душевной болезни, неврологического расстройства, травмы или
врожденного слабоумия, причем решение суда должно состояться до попытки такого лица совершить сделку. Дееспособность можно легко проверить через канцелярию районного суда и психдиспансер.
Малолетние - лица, не достигшие 14 лет
(ст.28, 172 ГК РФ).
Признание недействительными сделок, при совершении которых были ущемлены законные права малолетних и несовершеннолетних – весьма распространенное в судебной практике явление, ведь гражданское
законодательство устанавливает специальные правила для реализации прав ребенка на жильё. В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от
11.08.1994 г.) малолетний или несовершеннолетний гражданин не может быть лишен права участия в приватизации жилплощади, где он является пользователем (зарегистрирован). Кроме того, для совершения всех
сделок и административных действий (например, обмена) с жилыми помещениями, где проживают лица, не достигшие 18 лет, требуется разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии со ст. 60, 137,
147, 153 Семейного кодекса родители, усыновители, опекуны (попечители для несовершеннолетних) не вправе совершать от имени детей любые сделки по отчуждению принадлежащего последним недвижимого
имущества, влекущие отказ ребенка от принадлежащих ему прав или уменьшению самого имущества. Такие явления имели массовый характер в 1992-1994 гг., когда асоциальные элементы, являющиеся родителями,
усыновителями или опекунами, лишали (полностью или частично) своих детей прав на жильё, фактически делая их бомжами.
В настоящий момент чаще всего нарушаются жи-лищные права двух категорий малолетних: выехавших вместе с родителями на постоянное место жительства (ПМЖ) за границу и вновь родившиеся на данной жилплощади.
В первом случае при отчуждении недвижимости, принадлежащей семье отъезжающих эмигрантов, надо настойчиво требовать, чтобы их последним постоянным местом жительства (прописки) на территории РФ было
другое жильё, и все разрешения органов опеки и ОВИРа были оформлены правильно. В случае вновь родившихся (или усыновленных) детей их родителям (или усыновителям) в установленном порядке необходимо
внести несовершеннолетних в число собственников недвижимостью в правоустанавливающие документы, и только после этого совершать сделку. На практике часто бывают случаи, когда родители намеренно какое-то
время не регистрируют младенца, чтобы избежать «лишних формальностей» по отчуждению своей жилплощади – «расплачиваться» же за все это приходиться в дальнейшем наивному покупателю.
Внимание! Ущемление прав детей при совершении сделок с недвижимостью является самым распространен-ным основанием признания их недействительными!
Поэтому при осмотре каждого варианта и проведения юридической экспертизы пакета документов необходимо достоверно выяснить, проживали ли по данному адресу в течение последних 10 лет дети (вне зависимости
от того, что на момент совершения сделки они достигли 18 лет и стали дееспособными), куда они были выписаны в дальнейшем, не были ли нарушены их жилищные права. Покупателю, не имеющему опыта работы в
сфере недвижимости, самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому рекомендуем обращаться за ква-лифицированной помощью в надежные агентства недвижимости.
Лица в возрасте 14-18 лет (несовершеннолетние)
(ст.175 ГК РФ)
Признание сделок недействительными, при которых были ущемлены законные права лиц в возрасте от 14 до 18 лет имеет несколько существенных особенностей по сравнением с изложенным выше. Во-первых, такие
сделки уже относятся к числу оспоримых, и право их оспаривания имеют законные представители несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства, а также прокуратура и суд; во-вторых сделка, совершенная к
выгоде несовершеннолетнего, считается действительной после ее полного одобрения со стороны законных представителя последнего; в-третьих, граждане в возрасте от 16 до 18 лет, объявленные согласно ст. 27
ГК РФ эмансипированными (вступившие в брак, работающие по найму или ведущие предпринимательскую деятельность), считаются полностью дееспособными и могут совершать сделки самостоятельно.
Ограниченно дееспособные граждане
(ст.30, 176 ГК РФ)
Ограниченно дееспособными по решению суда признаются граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, наркологическими и токсическими веществами и стоящиена учете в наркологическом диспансере (занесенные
в базу данных главного нарколога города или области). Сделки с недвижимостью с участием граждан данной категории или ущемляющих их права на жильё, могут быть оспорены членами семьи ограниченно
дееспособного, органами опеки и попечительства, наркологическим лечебным учреждением, а также прокуратурой.
Совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ)
Данное основание признания сделки недействительной очень часто встречается в судебной практике, ведь «подвести» под действие ст.177 ч.1 ГК РФ можно практически любого гражданина, что успешно делают
мошенники, вступившие в преступный сговор с потенциальными продавцами недвижимости. Наиболее распространенными схемами афер являются в этом случае так называемые «травма головы» и «опьянение III
степени», позволяющие, при грамотной фальсификации доказательств или подкупе экспертов, оспорить практически любую сделку. Покупателям следует быть более осторожными, если по каким-либо причинам
продавец отказывается подписывать какие-либо договора, соглашения или декларации с риэлторским агентством или покупателем перед оформлением сделки у нотариуса, а в день оформления или сдачи документов
на регистрацию под благовидным предлогом уезжает (даже получение причитавшейся им денежной суммы поручает по доверенности поручителю). Совокупность этих двух признаков (отсутствие документов, выражающих
волю продавца, и «срочные дела») почти наверняка свидетельствуют о дальнейшей организации против покупателя мошеннического сговора с целью последующего признания сделки недействительной на основании
ст.177 ч.1 ГК РФ. Покупателю необходимо отложить сделку до возвращения продавца или потребовать у поручителя законно оформленной доверенности на совершение сделки. Теоретически под состав
рассматриваемой статьи можно подвести также совершение сделки лицом, находящимся с состоянии нервного потрясения (например, после насильственных действий или смерти близкого человека) , а также в
болезненном состоянии (практически любое психическое или соматическое заболевание).Однако доказать подобные факты или сфальсифицировать экспертизу) на практике значительно сложнее, чем в первых двух
случаях (травма или опьянение). Рассмотрим на примере схемы мошенников чаще всего встречающиеся в судебной практике.
Для признания сделки недействительной по ст.177 ГК РФ фармазоны применяют весьма нехитрые приёмы, например, «травма головы». За несколько дней до посещения нотариуса продавец якобы шел по улице,
поскользнулся, упал, очнулся… Мошенники подробно разъясняют ему все клинические симптомы сотрясения или ушиба мозга. Продавец идет в травмпункт, получает там соответствующую справку, на следующий день
обращается к врачу по месту жительства (симптомы заносятся в историю болезни). Через неделю-две после совершения сделки и получения с жертвы денег, продавец подаёт исковое заявление в суд: «У меня была
травма головы (в качестве доказательства предъявляется справка из травмпункта и выписка из истории болезни), я не соображал, что делал, оказывается, продал свою квартиру, а делать этого не хотел…»
Конечный итог этой истории – признание судом сделки недействительной.
А вот пример проведения сделки мошенниками – «опьянение III степени»: продавец по рекомендации мошенников, с которыми он вступил в преступный сговор, настаивает, чтобы все участники сделки записались к
нотариусу на самый ранний приёмный час. А в 9.30 продавец заявляет, что ему срочно нужно отлучиться – например, «важное совещание», «нужно в аэропорт кого-то встречать» и т.п. При этом он оформляет у
нотариуса доверенность от своего имени (на любого из участников), а деньги поручает получить, например, жене. В 9.45 продавец исчезает из поля зрения участников сделки. За угол ближайшего дома аферисты
подгоняют «скорую помощь», продавец ложится под капельницу, через которую ему в вену вводят физиологический раствор с чистым спиртом. В 10.00 он уже совсем пьян – «скорая помощь» отвозит мошенника в
ближайший вытрезвитель (или совершенно пьяный «продавец» намеренно нарушает общественный порядок и его забирает наряд милиции), где его в 10.15 «принимают» и составляют соответствующий протокол. В
дальнейшем, после получения с жертвы денег, продавец подаёт исковое заявление в суд: «с утра был пьян (всегда находятся свидетели этого), меня куда-то привезли, я что-то подписал, оказывается, продал
свою квартиру, меня обманули, я не хотел этого делать…». В качестве доказательства предъявляется протокол, по которому клиент в 10.15 поступил в медвытрезвитель в третьей степени алкогольного опьянения…
Чтобы избежать обмана и не стать жертвой мошенников, покупателю необходимо знать и следовать одному очень важному правилу: в день оформления сделки у нотариуса или сдачи документов на регистрацию
продавцы должны присутствовать лично до окончания всей процедуры!
Покупатель должен объяснить последним, что оформление сделки – очень ответственный момент для сторон, поэтому все другие дела, даже чрезвычайные, должны быть отложены на следующий день, или отложить
совершение самой сделки на время, когда продавец сможет присутствовать лично на протяжении всей сделки. Если в момент начала оформления у Вас есть сомнения в трезвости или адекватности поведения одного
из продавцов, то не стесняйтесь предложить ему съездить в наркологический диспансер и пройти освидетельствование (или предупредите о своих сомнениях нотариуса или госрегистратора). В этом случае
вероятность оспорить сделку по ст.177 ГК РФ значительно меньше.
Цитата:какие именно изобретают ситуации фармазоны для того, чтобы сделка была признана недействительной, и как необходимо проводить оформление сделки чтобы избежать серьезных неприятностей и не стать
жертвой мошенников.
Для начала давайте более подробно рассмотрим основные положения действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и признания их недействительными.
Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы:
ничтожные (в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 165, 168-172, ГК РФ) и оспоримые (статьи 173, 175-179, ГК РФ).
Ничтожной является сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы, независимо от решения суда, и иск подается о применении последствий ничтожности.
Оспоримой же является сделка, признанная недействи-тельной соответствующим судебным решением, и исковое заяв-ление подается прежде всего с целью ее оспаривания, а также применения последствий
недействительности сделки.
Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого заинтересованного физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в
отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.
Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам. Согласно ст.181 ГК РФ иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в
течение десяти лет со дня начала ее исполнения, оспоримой же в течение одного года с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки
недействительной.
Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок недействительными, изложенные в параграфе 2 главы 9 подраздела 4 ГК РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать
и реальные приемы мошенников, взятые из практики работы юридических отделов агентств недвижимости.
Несоблюдение нотариальной формы сделки и требования о ее госрегистрации.
До февраля 1998 года все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной реги-страции. Однако с вступлением в силу с 31.01.98 Закона РФ №
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон 122-ФЗ) обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено, за исключением случаев,
прямо указанных в законе.
Единственным доказательством собственности субъекта на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с Законом 122-ФЗ осуществляют учреждения юстиции – в
столице это Москомрегистрация, в Московской области и других регионах РФ – регистрационные палаты.
Согласно статьи 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее госрегистрации влечет ничтожность. Однако в частях 2 и 3 указанной статьи законодательство предусмотрело
возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации
либо нотариального удостоверения, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда, либо признана судом действительной по иску стороны, исполнившей сделку, и в этом случае
последующая регистрация не требуется.
Этой лазейкой в законодательстве активно пользуются профессиональные аферисты, предлагающие продав-цам вместо договора купли-продажи) заключить договор дарения (безвозмездный). Мотивируется это
различными «отмазками»: избежать взаимоотношений с налоговой инспекцией, конфликтными отношениями в семье и т.п. На самом деле злой умысел состоит в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей
форме и отказаться выплачивать «дарителю» (на самом деле продавцу) какое-либо исполнение (деньги или другое жильё в случае обмена). Естественно, что обманутый «даритель» отказывается в этом случае от
государственной регистрации сделки, а «одариваемый» (аферист-покупатель) добивается судебного решения РФ. Такую аферу мошенники проделывают, используя тот факт, что в договоре купли-продажи обычно
указывается сумма меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора мошенник-покупатель предлагает продавцу «балансовую» стоимость. При этом разница между реальной и балансовой
стоимостью не возвращается, а сделка купли-продажи, формально покупателем исполненная, принудительно регистрируется Будьте внимательны! Если покупатель предлагает оформить договор дарения, вместо
купли-продажи или просит подтверждение получения 'балансовой' суммы по договору до проведения окончательных расчетов, то, возможно, Вы заключаете договор с мошенниками!
В этих случаях продавцу необходимо либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения (что, конечно, малоприемлемо для покупателя), либо от этой схемы категорически отказаться.
В случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании ст. 170 ГК
РФ (притворная сделка), а также отказаться от исполнения договора дарения или его отменить (согласно ст.577, 578 ГК РФ). Но и здесь есть подвох для обеих сторон. Если в судебном заседании суд установит,
что при подписании Дарения у обеих сторон был умысел с целью прикрыть Договор купли-продажи и, как следствие, например, избежать уплаты налогов и пр., то суд может применить последствия
недействительности сделки, совершенной с целью, противной правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ), которые несут конфискационный характер и взыскать в доход РФ все полученные (причитающееся) по
сделке.
© Alti.ru