Бизнес портал Alti.ru

  Добавить сайт в избранное

 


Кредитование:

Ипотечное кредитование

Потребительское кредитование

Кредиты для бизнеса

Условия кредитования

Кредитные карты

Автокредит

Банки

Лизинг

 

 

Готовый бизнес

Разделы: Франчайзинг, Покупка бизнеса, Продажа бизнеса, Оценка бизнеса, Обзоры готового бизнеса, Аналитика готового бизнеса, Советы по готовому бизнесу, Статьи про готовый бизнес.

Бизнес планы

Готовые бизнес-планы по различным отраслям бизнеса, составление бизнес плана, бизнес планирование.

Кредитование

Разделы: Ипотечное кредитование, Потребительское кредитование, Кредиты для бизнеса, Условия кредитования, Кредитные карты, Автокредит, Банки, Лизинг.

Инвестиции

Разделы: Инвестирование, Советы инвестору, Инвестиционные фонды, ПИФ, Доверительное управление, Управляющие компании, Инвестиционные компании, Финансирование, Иностранные инвестиции, Налоги инвестора.

Финансы

Разделы: Финансовый менеджмент, Финансовый маркетинг, Финансовые расчеты, Кассовые операции, Личные финансы, Автоматизация бизнеса, Безопасность финансов, Аудит,Управленческий учет, Зарплата, Командировочные расходы, Бухучет, Кредит, Вклады.

Договора

Трудовые договора, Договора аренды, Договора купли-продажи, Договора на оказание услуг, Договора поставки, Договора подряда, Типовые договора, Образцы договоров.

Бизнес идеи

Разделы: Идеи бизнеса, Свой бизнес, Идеи малого бизнеса, Архив бизнес идей.

Должностные инструкции

Типовые должностные инструкции и образцы должностных инструкций различных работников.

Страхование

Разделы: Рынок страхования,        Авто страхование, Медицинское страхование, Страхование недвижимости, Страхование вкладов.

Публикации


Берем в лизинг?




Берем в лизинг?

Не хватает помещений для развития производства? Собственных средств на покупку нет, банк отказывает в финансировании без кредитной истории, а ежемесячная арендная плата не внушает энтузиазма. Отказываться от планов развития бизнеса не стоит, так как существует альтернатива, и вполне реальная.

С образованием в экономике страны механизма лизинга у предпринимателей появились реальные возможности долгосрочного финансирования при относительно небольших рисках. Понятие лизинга имущества предполагает приобретение лизингодателем указанного объекта у собственника для предоставления его по договору лизингополучателю на оговоренный срок, с последующим выкупом этого имущества по остаточной стоимости. На первый взгляд, лизинг схож с ипотечным кредитом и арендой, однако наличие в договоре трех сторон и своя законодательная база делают его принципиально иным финансовым инструментом.

Найди различия
Почему при едином определении понятия "лизинг" принято отличать лизинг недвижимости от прочих видов лизинговых сделок? Первое существенное отличие касается времени сделки. Период, когда нельзя расторгнуть договор при лизинге движимого имущества, составляет 3—7 лет, при лизинге недвижимости этот срок достигает 10—15 лет. Однако в последнем случае практически всегда договор предусматривает возможность лизингополучателя досрочно выкупить объект. Впрочем, если бы не это обстоятельство, лизинг недвижимости был бы совсем редкой сделкой на рынке.

Второе отличие основано на использовании заемных средств лизингодателем из разных источников. Например, компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, приобретают оборудование и прочие объекты через банковский кредит, тогда как недвижимость приобретается в основном за счет ресурсов финансового рынка.

Разнообразие видов
В теории и на практике, вне зависимости от объектов сделки, существуют три вида лизинга: финансовый, оперативный и возвратный. Самый популярный вид — финансовый предполагает схему, при которой лизинговый договор заключается на срок амортизации имущества с последующей покупкой. Оперативный лизинг существенно отличается от финансового, во-первых, сроком. Как правило, договор оперативного лизинга заключается на срок, намного меньший срока амортизации, а именно, на несколько лет.

Во-вторых, при оперативном лизинге после выплаты всех лизинговых платежей, предусмотренных договором, право собственности на имущество не переходит. Этот вариант удобен тем, кто сомневается в финансовых возможностях своего предприятия в далеком будущем. По истечении срока стороны вполне могут заключить второй договор. И такое многоразовое пользование возможно до истечения срока амортизации объекта.

Третий вид, возвратный, пользуется особой популярностью в США, где законодательство предполагает довольно ощутимые льготы при такой сделке. На первый взгляд, схема возвратного лизинга может, мягко говоря, удивить. Собственник продает имущество другому лицу, а потом приобретает в пользование это же имущество по договору лизинга. Это вовсе не способ развлечься и дать подзаработать лизинговой компании, а довольно действенный способ быстро привлечь денежные средства при недостаточной ликвидности. Дело в том, что по законодательству США лизинговые платежи вычитаются для целей налогообложения. Кроме того, возвратный лизинг подходит в основном для объектов с истекшим сроком амортизации. У нас возвратный лизинг тоже довольно часто используется для быстрого высвобождения оборотных средств.

Сообразим на троих
Одной из важных отличительных сторон лизинга недвижимости можно назвать наличие нескольких сторон сделки. Во-первых, это продавец недвижимости. Во-вторых, покупатель, то есть лизинговая компания. Если собственных средств недостаточно, лизингодатель берет кредит на покупку объекта недвижимости в банке. Так что, в-третьих, это банк-кредитор. Ну, а в-четвертых, разумеется, сам получатель недвижимости. Считать прочих посредников, вроде страховых компаний, уже не будем. И так получается вполне внушительная цепочка. Но, как известно, там, где много связей, часто возникает путаница. Например, одна только передача имущественных прав чего стоит! На каждом шагу необходима государственная регистрация, механизм которой в России все еще оставляет желать лучшего. Много проблем возникает также в случае расторжения сделки по каким-либо причинам. Например, Налоговый кодекс РФ, по мнению специалистов, не достаточно четко прописывает учет по лизин гу недвижимости, а именно, не устанавливает порядок списания доходов и расходов при расторжении сделки, изменении срока договора или досрочном выкупе. Весьма печально, ведь лизинг недвижимости — не покупка чайника, и рисковать подобными внушительными суммами не каждому захочется.

Дать или не дать?
Лизинг недвижимости имеет массу преимуществ по сравнению с арендой или, скажем, банковским кредитом. Начнем с процедуры заключения сделки. Если компания собирается взять кредит в банке, то для этого необходимо предоставить документы, подтверждающие платежеспособность предприятия и так называемую кредитную историю. С последней у многих дело тяжко. Какая уж там история, если многие компании существуют на рынке без году неделя, а сам механизм кредитования стал доступным относительно недавно. Особенно тяготит эта проблема новоявленных предпринимателей. Для развития дела нужны средства, их можно взять в кредит. Но для этого нужно уже иметь средства для залога. Все по принципу "утром стулья, вечером деньги, но деньги вперед". Лизинговые компании заключат договор, даже если предприятие только-только начинает свой путь на рынке. Не думайте, это не благотворительность; просто, если вы будете перечислять лизинговые платежи с просрочкой, или вообще их не перечислите, недвижимость у вас легко и быстро отберут. В лизинговой сделке сам объект и является залогом, что значительно облегчает споры при неуплате. По этой причине фирме не обязательно иметь кредитную историю, недвижимость в лизинг вполне доступна. Однако здесь нужно рассчитывать на свои силы, иначе придется горько сожалеть об упущенных возможностях статуса лизингополучателя.

К слову сказать, не стоит путать лизинг недвижимости с ипотекой, несмотря на их явную схожесть. При ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер. При лизинговой сделке они могут быть вторичны, или зачастую вообще отсутствовать. Но и в этом случае объект недвижимости остается обеспечением возвратности средств.

Финансовая сторона
Говоря о финансовой выгоде лизинга недвижимости, стоит отметить как прямые, так и косвенные положительные моменты. Например, если руководитель собрался пользоваться помещением ближайшие десять лет, то механизм лизинга позволит избежать лишних переплат. Только представьте себе, как вырастет арендная плата при текущем уровне инфляции! А лизинг позволит не только перечислять на счет лизингодателя оговоренную долгосрочным договором сумму, но и выкупить имущество по остаточной стоимости с учетом амортизации. Конечно, такая выгода очевидна только для тех компаний, которые ставят своей целью существовать длительное время на одном месте. Приведу показательный пример. Крупная торговая организация приобрела по договору лизинга несколько помещений капитального здания. В 2001 году стоимость помещений по договору составила 8 млн. рублей. Договор был заключен сроком на 10 лет, а общая сумма платежей с учетом инфляции составила 22 млн. рублей. Уже в 2006 году объект оценили в 20 млн. рублей, между тем, прошла только половина срока договора. Выгода, как говорится, очевидна.

Важным моментом является дополнительная экономия по налогу на имущество при лизинге. Все дело в том, что при лизинге недвижимости появляется возможность использовать ускоренный коэффициент амортизации (КУА). Помимо этого начисление амортизации возможно даже тогда, когда недвижимость не используется, и фактическая амортизация мала. Однако стоит помнить, что этот вариант действует только в том случае, когда имущество находится на балансе у лизингополучателя. КУА способствует быстрому снижению стоимости актива, и, соответственно, снижает налог на имущество. Специалисты считают, что при использовании ускоренной амортизации размер начисляемого налога на имущество фирмы может снижаться практически в два раза, нежели в случае с начислением амортизации по средним нормативам.

Делайте ставки, господа!
Помимо всех этих финансовых благ, можно порадоваться и тому факту, что все лизинговые платежи, вне зависимости от того, используется имущество или простаивает, можно и нужно списывать на себестоимость. Есть еще одна вполне ощутимая выгода лизинга по сравнению с банковским кредитом. Если имущество приобретено в кредит, получатель по закону имеет право проценты по кредиту списывать на себестоимость. При этом известно также, что списать можно только проценты по ставке, которая не превышает ставку рефинансирования Центробанка, умноженную на коэффициент 1,1. Эта величина остается равной примерно 14%. Ставка банков по кредиту обычно колеблется от 17 до 22%, так что разница между процентом к списанию и кредитной ставкой составляет 3-8%. Эту часть придется оплачивать уже из прибыли. А в случае лизинговой сделки лизингодатель включает все расходы по кредиту в лизинговые платежи, которые лизингополучатель с чистой совестью относит на себестоимость в полном объеме. Кроме того, стоимость недвижимости в России растет не по дням, а по часам, а заложенное в лизинговую сделку удорожание обычно составляет 14-16% в год, что радует также в сравнении с годовой кредитной ставкой банка. Вот такая приятная арифметика.

Законы лизинга
Регулирование лизинга на государственном уровне возникло в 1994 году, когда было издано временное положение, призванное регулировать развитие лизинга в инвестиционной деятельности. На этом, к счастью, законодатели не остановились, и в 1996 году вышла в свет вторая часть Гражданского кодекса, в которой положения о лизинге были прописаны более детально. Правда, и на этом все не закончилось: в 1998 году был издан основной Федеральный закон "О лизинге". Но, как известно, в России все очень быстро меняется, и уже в 2002 году закон был серьезно доработан и изменен. Про лизинг на нормативном уровне прописано достаточно, и основная масса участников лизинговых сделок довольна. Хотя отмечу, что большинство сетуют на слишком бюрократичную процедуру регистрации лизинговой сделки, когда нужно освещать каждый шаг для контролирующих органов. Причем при соблюдении разной последовательности в регистрации у лизингодателя могут возникнуть серьезные проблемы, связанные с трактованием контролирующими органами сделки как аренды.

К слову сказать, описание и закрепление понятий и процедуры лизинга на законодательном уровне произошло быстрее, чем это было нужно. Так, например, лизинг недвижимости, разрешенный Гражданским кодексом, просто не был востребован, поскольку срок лизинговой сделки равен сроку амортизации объекта сделки. Средний срок амортизации имущества — от 10 лет и более, но сделки с таким сроком на переломе веков в нашей стране были слишком рискованными, и, соответственно, не пользовались популярностью. Несмотря на то, что поправки к Закону "О лизинге" в 2002 году позволили оговаривать любой срок лизинговой сделки по недвижимости, легче не стало. Стоимость объекта недвижимости высока, и с финансовой точки зрения логично заключать сделку именно на длительный срок. Конечно, нельзя сказать, что все так плохо. Если раньше кредит давали на 3 года, то теперь и 5 лет — это небольшой срок. Экономика страны стабилизируется, и уже сейчас эксперты отмечают плавную тенденцию к увеличению доли лизинговых сделок по недвижимости.

Договоримся?
Поскольку шутить со стоимостью недвижимости не стоит, лизинговый договор требует тщательной проработки грамотным юристом. Однако и руководителю необходимо знать определенные моменты документа и возможные подводные камни. Например, важно указывать, какая из сторон будет выбирать продавца имущества и сам объект. Не думайте, что это всегда покупатель, бывает и наоборот. Кроме того, обязательно следует оговорить, кто возьмет имущество на баланс —лизингодатель или лизингополучатель. Это крайне важно, поскольку наличие на балансе крупного актива требует дополнительного учета и расчета амортизации. Главное, не "прохлопать ушами" и решить этот важный момент в процессе переговоров.

Конечно, не менее актуально обсудить полномочия лизингополучателя по отношению к имуществу и его ответственность за состояние объекта, а также порядок его обслуживания. Лизинговые платежи иногда прописываются отдельным приложением, поскольку их очередность и объем могут быть оговорены индивидуально. В связи с этим, при – подготовке к подписанию договора необходимо решить для себя, какой график платежей будет наиболее приемлем для вашей организации в финансовом плане. А потом нужно потрудиться, чтобы убедить в этом своего лизингодателя. Вне зависимости от ожидаемого исхода сделки следует также прописать в договоре распределение прав при изменениях, внесенных получателем при пользовании объектом. Речь идет о ремонте, как текущем, так и о капитальном, о переносе электрических розеток, о проводке дополнительных кабелей, о телефонии и прочих необходимых вещах. Если забыть об этом пункте, есть высокий риск услышать обвинения в свой адрес, а если сделка прогорела досрочно, еще и пролететь с вложенными в ремонт средствами, которые никто уже не вернет. Говоря о форс-мажоре, а также порче и гибели имущества по чьей-либо вине, обязательно пропишите возможные меры. Помните, законодательство в этом плане имеет большие огрехи, так что выпутываться в случае неприятностей придется собственным умом.

Кроме спорных моментов, договор лизинга включает также вполне обычные пункты, вроде сроков, обязанностей, прав сторон. Поскольку лизинг недвижимости —дело крупное, в финансовом и физическом смысле, не забудьте о страховании всевозможных рисков. В общем и целом, как и при любой крупной сделке, к составлению договора нужно подойти в трезвом уме и с твердой памятью. Предусмотрев вероятные события и приняв заранее юридические меры, можно не только себя обезопасить, но и партнеру по сделке оказать услугу. Как говориться "спасение утопающего—дело рук самого утопающего". А еще лучше заранее подстелить соломки.

Главная персона
В лизинговой сделке объект недвижимости играет ведущую роль, а потому и требования к его состоянию оговариваются заранее. Причем, даже если организация сама выбрала для себя объект, лизинговая компания вполне может выступить против, предъявив свои условия.

Основным условием для всех компаний является статус объекта. Это должна быть только коммерческая недвижимость. Некоторые лизингодатели вообще не будут рассматривать сделку, если объект не относится к капитальным строениям. В этом есть большая доля смысла, поскольку "павильон типа сарай", собранный по методу детского конструктора, можно так же легко разобрать и унести. Кроме того, минимальная стоимость объекта недвижимости всегда определяется жесткими рамками. Это обусловлено, в первую очередь, высокими накладными расходами на ведение сделки. Однако диапазон стоимости очень сильно варьируется в зависимости от уровня компании. Если лизингодатель сам работает на рынке недавно, он сможет предоставить объект стоимостью от $20000 до $1500000, а если это лидер, то самая низкая планка стоимости, как правило, составит $2—3 млн.

Немаловажно и техническое состояние объекта лизинга. Оценка будет исходить из целей, для которых приобретается недвижимость. В общем, бывший общественный туалет точно потребует капитального ремонта перед тем, как его будут использовать под салон красоты. Стоит сказать, что лизинговая компания будет достаточно придирчиво осматривать объект, ведь в случае несоответствия его поставленной цели лизингополучатель может не добиться производственных результатов, а значит, станет неплатежеспособным. Это можно назвать еще одним достоинством лизинга недвижимости. Даже если вы недостаточно компетентны в технических вопросах оснащенности здания, вас подстрахует лизингодатель.

Помимо перечисленных качеств объекта недвижимости, к обязательному рассмотрению принимается также его доходность. Последняя зависит не только от технических характеристик, но и от его способности приносить дополнительную прибыль. По этому случаю приведу пример. Одна небольшая торговая компания решила приобрести в лизинг здание торгового центра. На момент заключения сделки на часть площадей центра были заключены договора аренды, которые и перешли к лизингополучателю. Разумеется, дополнительный бизнес прибавил цену сделки, однако большая ликвидность объекта явилась существенной гарантией как для лизингодателя, так и для самой компании.

Крепкая выдержка
Неожиданно важным в лизинговой сделке является год постройки объекта недвижимости. Большинство лизинговых компаний в случае участия в договоре нового объекта используют стандартную схему. Например, если срок договора меньше, чем время амортизации, даже при ее ускоренном начислении, то по итогам этот объект все равно выкупается получателем по остаточной стоимости. Эта последняя цена выкупа с учетом амортизации и определяет балансовую стоимость объекта для лизингополучателя. Однако после взятия объекта на баланс амортизация уже начисляется обычным способом. Все, казалось бы, логично. Но налоговые органы зачастую трактуют подобную процедуру как некорректный с точки зрения закона способ снизить налог на прибыль. Поскольку закон ничего ясного по этому поводу не говорит, большинство разбирательств заканчиваются в пользу компании. И все же, если нет желания посудиться за правду, выбирайте объект не первой свежести. Последний, в свою очередь, может быть построен хоть при царе Горохе, и срок годности, то есть срок эксплуатации, может вообще пройти. Нужно знать, что на такие здания все равно нужно устанавливать срок использования, период которого определяется по желанию сторон, но при этом должен составлять не менее 7 лет.

Что касается земли, на которой находится здание, то с ней тоже есть определенные сложности. По закону земля не может быть объектом лизинга, поэтому лизингополучателю приходится брать ее в аренду на весь срок договора лизинга. После этого земля выкупается наравне с объектом. В связи с этим получение в лизинг отдельно стоящего здания требует дополнительных бумаг, времени и, конечно, финансов. Неудивительно, что наибольшим спросом в лизинговых сделках пользуются все же встроенные помещения.

Рука поддержки
В отличие от банков, лизинговые компании являются реальными помощниками в становлении и развитии молодых организаций. Уже отмечался тот неоспоримый факт, что кредит получить намного сложнее, нежели приобрести недвижимость по лизинговому договору. Но кроме этого преимущества для новых компаний есть еще ряд плюсов лизинговых сделок. Например, обратившись к лизингодателю, можно сэкономить время, предоставив ему поиски подходящего для вас объекта. К тому же, компании, постоянно работающие с недвижимостью, самостоятельно подберут оптимальный вариант быстрее и надежнее, проверят правильность оформления прав собственности и другой документации. Кроме того, заключение лизингового договора не означает взятия на себя дополнительных расходов, как это зачастую происходит в случае с банками. Последние порой не преминут брать неприлично большую комиссию за открытие ссудного счета, а также обязуют плательщика перевести оборотные платежи в банк-кредитор. При становлении нового бизнеса такие расходы могут оказаться просто непозволительной роскошью. Поэтому, несмотря на то, что кредит рассматривается большинством как более дешевый способ приобретения недвижимости, условия лизинговый сделки иногда выгоднее. А насчет дешевизны еще и поспорить можно, особенно, если взять налоговую сторону вопроса.

Палка о двух концах
Попробуем разобраться с вопросом о том, которой из сторон лизингового договора удобнее брать на баланс объект недвижимости. Закон, что примечательно, в этом плане предоставляет полную свободу действий. Итак, брать или не брать? В случае, если фирма стала учитывать имущество на своем балансе, ей придется обозначить его первоначальную стоимость с учетом не только цены самого объекта, но и дополнительных расходов, вроде страховки. Такая завышенная стоимость, соответственно, приведет к увеличению налога на имущество. Но не пытайтесь придумать способ обвести вокруг пальца партнера по сделке, чтобы убедить его взять имущество на свой баланс. Как ни странно, но для этого есть вполне обоснованное доказательство. Оказывается, после заключения лизингового договора имущество, оставленное на балансе лизинговой компании, переходит на счет "Доходные вложения в материальные ценности" и налогом на имущество, разумеется, не облагается. Кстати, если этот момент вы не обсудите с лизингодателем заранее, то он по простоте душевной может начать начислять налог, который автоматом включится в лизинговые платежи. В общем, вопрос постановки на баланс требует открытого обсуждения, а то можно так и самого себя перехитрить.

Помимо этого преимущества, постановка недвижимости на баланс лизингодателя будет выгодна с точки зрения бухгалтерского учета, причем обеим сторонам. Для лизингополучателя появление объекта означает усложнение бухгалтерских расчетов, причем весьма ощутимое. Такое сомнительное развлечение приумножается еще и тем, что расходом в налоговом учете считается платеж по лизинговой сделке, а в бухгалтерском—начисляемая амортизация. Суммы, разумеется, не совпадают. Если вы не хотите проверять своего главного бухгалтера на абстрактность мышления, не берите объект лизинга на баланс. У лизингодателя имущество, в связи с особенностями бухгалтерского учета, будет учитываться гораздо проще. И никакой там разницы и разделения понятий, все как у людей. К тому же баланс вашего предприятия станет еще симпатичнее, ведь долг по сделке не будет отражаться в пассиве. А значит, при желании, можно будет еще и кредит взять.

А если все же организация решит пренебречь доводами в пользу постановки объекта на баланс лизингодателя, она сама сможет воспользоваться преимуществами ускоренной амортизации и другими экономическими выгодами. В общем, есть что сравнить и из чего выбрать.

Непростой НДС
Как известно, свято место пусто не бывает, и там, где можно получить выгоды по налогу на имущество или налогу на прибыль, можно также легко "пролететь" с НДС. Если объект недвижимости был введен в эксплуатацию давно, то разница между его балансовой и рыночной стоимостью может быть довольно велика, что и приводит, собственно, к росту налога на добавленную стоимость. Если у вас не одна, а несколько лизинговых сделок на подобные объекты, то большой НДС все равно не даст насладиться в полной мере экономией за счет ускоренной амортизации.

Добавлю также, что НДС "вылезет" у вас из общей картины и при принятии имущества на баланс лизинговой компании. Проблема в спорах о том, как можно принять налог на добавленную стоимость к вычету. Столкновения между предприятиями и налоговиками пока не привели к общему правильному ответу. Посудите сами. Позиция контролирующих органов сводится к тому, что, пока имущество не принято на баланс, зачесть НДС по лизинговым платежам нельзя. В общем, предлагают подождать, лет так 10-15. Разумеется, предприниматели не согласны на подобные условия, тем более что по этому вопросу уже было выиграно немало судебных дел. Ведь текущие лизинговые платежи покрывают часть стоимости объекта недвижимости, предназначенного по сделке к покупке. Условно этот процесс по части НДС можно сравнить с поэтапной покупкой. Так что лизингополучатель имеет все возможности зачесть НДС вовремя, а не с опозданием в 10 лет.

Прародительница лизинга - аренда появилась в обиходе аж в начале 2000 года до н.э. А уже в середине 1100 годов заморские короли активно пользовались лизингом для создания великих флотилий в своих государствах.
 






 

Перепечатка материалов сайта без установки активной ссылки на сайт alti.ru запрещена.