Бизнес портал Alti.ru

  Добавить сайт в избранное

 


Кредитование:

Ипотечное кредитование

Потребительское кредитование

Кредиты для бизнеса

Условия кредитования

Кредитные карты

Автокредит

Банки

Лизинг

 

 

Готовый бизнес

Разделы: Франчайзинг, Покупка бизнеса, Продажа бизнеса, Оценка бизнеса, Обзоры готового бизнеса, Аналитика готового бизнеса, Советы по готовому бизнесу, Статьи про готовый бизнес.

Бизнес планы

Готовые бизнес-планы по различным отраслям бизнеса, составление бизнес плана, бизнес планирование.

Кредитование

Разделы: Ипотечное кредитование, Потребительское кредитование, Кредиты для бизнеса, Условия кредитования, Кредитные карты, Автокредит, Банки, Лизинг.

Инвестиции

Разделы: Инвестирование, Советы инвестору, Инвестиционные фонды, ПИФ, Доверительное управление, Управляющие компании, Инвестиционные компании, Финансирование, Иностранные инвестиции, Налоги инвестора.

Финансы

Разделы: Финансовый менеджмент, Финансовый маркетинг, Финансовые расчеты, Кассовые операции, Личные финансы, Автоматизация бизнеса, Безопасность финансов, Аудит,Управленческий учет, Зарплата, Командировочные расходы, Бухучет, Кредит, Вклады.

Договора

Трудовые договора, Договора аренды, Договора купли-продажи, Договора на оказание услуг, Договора поставки, Договора подряда, Типовые договора, Образцы договоров.

Бизнес идеи

Разделы: Идеи бизнеса, Свой бизнес, Идеи малого бизнеса, Архив бизнес идей.

Должностные инструкции

Типовые должностные инструкции и образцы должностных инструкций различных работников.

Страхование

Разделы: Рынок страхования,        Авто страхование, Медицинское страхование, Страхование недвижимости, Страхование вкладов.

Публикации


Лизинг недвижимости




Лизинг недвижимости

Хотя лизинг недвижимости считается выгодным и перспективным бизнесом, заниматься им не по силам большинству игроков рынка лизинга. Приходится преодолевать чиновничью неповоротливость, несогласованность законов, а заодно отбиваться от жуликоватых продавцов коммерческих площадей.

Как это ни банально, но москвичей квартирный вопрос испортил окончательно. Это касается не только рядовых граждан, но и целых организаций. Рынок коммерческой недвижимости еще более узок, чем предложение по аренде и покупке жилых объектов. Между тем любой, особенно торговой, фирме хочется быть ближе к деловому центру столицы, но не отдавать львиную долю выручки за съем помещений. Как же быть? Проще всего купить площадь. Это и достойное вложение денег, и экономия на арендных расходах. Однако не спешат бизнесмены приобретать недвижимость. Цены на квадратный метр офисных зданий в Москве сейчас достигли запредельных высот – средняя стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости перевалила за $2500. А вот чтобы приобрести офис поприличнее, в новом здании, придется отдать уже около $5000 за кв. м. Самое ужасное, что в регионах цены на производственные площади в городах растут так же бурно, как недавно это происходило в столице. Конечно, в провинции темпы строительства бьют все рекорды, однако и бизнес там не стоит на месте, а ему нужно тоже где-то размещаться. Так что же делать "бездомной" фирме, когда она не может за свои деньги купить помещение, а арендные ставки для нее непомерно высоки?

Здесь два выхода – брать кредит в банке или оформлять недвижимость в лизинг. Оба способа в принципе похожи. Но кредит на рабочую площадь получить непросто. Деньги банки на длительный срок предпочитают не давать, да и залоги ликвидные требуют. Одного помещения в обеспечение ссуды им, как правило, недостаточно. Лизинговая компания залогов не требует: фирме достаточного того, что объект сделки до ее завершения находится у нее в собственности. Однако лизингодателю сложно оформить контракт по финансовой аренде недвижимости, а значит, клиент оценивается очень жестко, и плата с него берется немаленькая.

Трудный бизнес
Вообще лизинговые компании пока заключают крайне мало сделок с недвижимостью. В прошлом году их доля составила не более 4%. Здесь мешает целый ряд проблем: неурегулированный вопрос с регистрацией контрактов лизинга недвижимости, запрет на сдачу в финансовую аренду земли, оформленные с нарушениями документы (особенно это касается старых зданий) и желание большей части продавцов провести сделку с "откатом". "Большинство объектов недвижимости имеет смехотворную балансовую стоимость", – говорит генеральный директор фирмы "Авангард-Лизинг" Александр Кожевников. Соответственно, собственник не заинтересован в легальной продаже помещения, поскольку ему придется выплатить государству почти половину его стоимости в виде налогов. По словам Александра Кожевникова, продавец избегает этого столь невыгодного развития событий, реализуя недвижимость за наличные или по какой-нибудь другой схеме, обычно тоже не совсем легальной. Лизинговая же компания может приобретать площади только через куплю-продажу по реальной цене, все остальные способы для нее просто неприменимы. "Семь из десяти сделок по лизингу недвижимости не реализуются из-за невозможности провести ее "по-белому" со стороны продавца, – рассказывает Александр Кожевников. – Запутанный клубок противоречий, состоящий из несогласованности законодательства, исторически накопившихся проблем по земле и интересов местных администраций, которым далеко не всегда выгодно упрощение подобных сделок, образуется вокруг почти каждого объекта недвижимости".

Любой покупатель вынужден идти на компромисс, приобретая ту или иную площадь, поскольку всегда есть риск не зарегистрировать сделку или получить недвижимость, отягощенную проблемами. По словам коммерческого директора группы компаний "Ураллизинг" Анастасии Ротарь, оформить "чистенький" офис на этапе строительства в лизинг тоже не выйдет: в финансовую аренду может быть передан только объект недвижимости, уже введенный в эксплуатацию. Лизинговые инвестиции на этапе строительства незаконны.

Опять же вожделенное право собственности на здание, которое страхует лизинговую компанию от неплательщиков, именно в сделках с объектами недвижимости появляется только после госрегистрации сделки. Дело в том, что отдельных законов по лизингу недвижимых объектов нет, и такие сделки регистрируются как обычная аренда. И тут получается "неувязочка". Понятие финансовой аренды в законе о лизинге предусматривает, что сначала заключается договор лизинга, а потом – как его следствие – договор купли-продажи между продавцом и лизинговой компанией. В аренде (Гражданский кодекс) все наоборот: сначала купи здание, потом сдавай в аренду. Такое противоречие сбивает с толку чиновников, они легко могут отказать фирме в регистрации договора лизинга недвижимости, а это дает фискалам вполне осязаемую возможность "прижать" бизнес лизингодателя и его клиента, признав сделку недействительной. Вот и регистрируют операторы финансовой аренды и куплю-продажу, и лизинг здания одновременно. Но такой номер проходит в "подготовленных" к этому управлениях Федеральной регистрационной службы. Заместитель коммерческого директора компании "Балтийский лизинг" Евгений Колесов признает, что из-за законодательного противоречия возможна различная трактовка условий регистрации договоров лизинга органами государственной регистрации в различных субъектах РФ. С движимым имуществом все проще: нет обязанности регистрации – нет проблем. А трудности с регистрацией – еще не конец мытарств лизингодателей. Евгений Колесов напоминает, что, кроме собственности, лизинговой компании следует оформить эту недвижимость в пользу финансирующего банка для получения кредита. Каждая операция требует времени, а продавцы недвижимости не всегда готовы ждать столь длительный срок и зависеть от действий третьих лиц. "Реальный выход для лизинговых фирм – финансировать сделки за собственный счет с последующим возмещением средств через банк", – считает Евгений Колесов. Но такую схему могут себе позволить только самые крупные операторы рынка, имеющие достаточно собственных денег. Привилегия большого бизнеса Для многих компаний в крупных городах России финансовая аренда является единственным шансом получить недвижимость. Прежде всего это касается представителей среднего и малого бизнеса. Эксперты отмечают, что те лизингодатели, которые поставят работу с представителями малого и среднего бизнеса на поток, заработают баснословные деньги. Однако эти предположения пока можно отнести к области сладких мечтаний о будущем финансовой аренды. "Лизинг недвижимости интересен в первую очередь по дорогостоящим и крупным объектам, – объясняет Анастасия Ротарь. – Никто не захочет связываться с такой сделкой из-за, допустим, офиса площадью 20 квадратных метров". Лишь немногие предприятия малого и среднего бизнеса готовы брать даже в финансовую аренду огромные и дорогие офисы. Кроме того, бизнес предпринимателей этой группы часто нестабилен, а это вынуждает лизинговую компанию компенсировать риск работы с ними, заостряя внимание на предмете сделки. Он должен быть высоколиквидным, то есть быстро продаваемым без особых потерь. Недвижимость к таким предметам не относится. Малым предпринимателям пока пользоваться лизингом недвижимости вообще почти бессмысленно. С ними может сыграть плохую шутку НДС. Все лизинговые платежи облагаются этим налогом, его большинство представителей малого бизнеса не могут возместить за счет поставщиков, так как находятся на упрощенной системе налогообложения. Сделка финансовой аренды для малых предпринимателей становится дороже ровно на сумму НДС, а это 18% от стоимости контракта. Кроме того, по словам Евгения Колесова, малые предприятия хотят приобретать недвижимость, находящуюся в собственности физических лиц, а в ее цену НДС тоже не входит. Лизинговая компания по закону добавляет к стоимости недвижимости 18% и таким образом ставит сделку за грань эффективности. Дело выгорит Несмотря на все трудности, лизингодатели упорно продолжают осваивать сегмент финансовой аренды недвижимости. Дело в том, что лизинг коммерческих площадей – золотая жила.

"Это один из самых интересных и перспективных рынков, – уверяет Александр Кожевников. – Капиталоемкость его огромна, исчисляется десятками миллиардов долларов при текущем объеме в несколько десятков миллионов". Лизинг дороже кредита, однако он дает право легально экономить на выплатах в бюджет (налог на прибыль и на имущество). И в итоге здание, приобретенное через финансовую аренду, может обойтись на 15 – 20% дешевле, чем купленное с помощью кредита, который таких налоговых преференций не предполагает. Но и это еще не все: несмотря на сложность оформления, лизинговая сделка, в отличие от прямой покупки, дает возможность в рассрочку выплатить НДС (18%) от стоимости здания. Этот налог при цене недвижимого объекта, например в $700 000, составляет кругленькую сумму, а именно $126 000. Тогда как при использовании финансовой аренды НДС можно выплачивать частями в составе лизинговых платежей. Александр Кожевников уверен, что лет через пять, когда все остальные сегменты исчерпают себя, лизинг недвижимости будет показывать хорошие результаты. "Несмотря на его сложность, а может, и благодаря этому компании, закрепившиеся на рынке финансовой аренды коммерческих площадей, обеспечат себе хорошее будущее", – предсказывает эксперт.

По словам генерального директора "ВКМ-Лизинг" Григорий Примак, "в ближайшей перспективе этот сегмент лизингового рынка ожидает стремительный рост. Лизинг недвижимости интересен для компаний, прежде всего тем, что спрос на коммерческую недвижимость растет год от года. Кроме этого, с точки зрения бизнеса некорректно направлять на инвестиционные цели оборотные средства компании. При этом приобретение недвижимости в лизинг позволяет малому и среднему бизнесу развиваться быстрее, не тратя средства на выплату всей суммы". С ним согласен Директор Департамента регионального развития ОАО "ГЛАВЛИЗИНГ" Петр Ванюков. "Основные надежды лизингодателей связаны с растущим потенциальным спросом на коммерческие помещения в лизинг".
 






 

Перепечатка материалов сайта без установки активной ссылки на сайт alti.ru запрещена.