Российский рынок недвижимости не готов к лизингу
Российский рынок недвижимости не готов к лизингу
Наряду с практикой обычной аренды или покупки офисного помещения с помощью банковского кредита на российском рынке постепенно распространяется такая форма договора как лизинг. Понятие лизинга широко
известно применительно к оборудованию. Эта процедура позволяет использовать необходимое оборудование или транспортное средство, внося установленную арендную плату, и получить его в собственность после
истечения срока амортизации.
Как рассказала Guide to Property Елена Земцова, исполнительный директор компании Delta Estate, согласно принятой терминологии, лизинг – это вид финансовой аренды, при которой физическое или юридическое
лицо приобретает у собственника право аренды оборудования или активных площадей на оговоренных условиях, с последующим получением данного объекта деятельности или механизма в собственность, при условии
своевременного внесении всех лизинговых и амортизационных платежей.
Таким образом, лизингодатель (проще говоря компания, выкупившая у собственника офисное или иное помещения) сдает в аренду эти самые офисные площади, со всем имеющимся имуществом и оборудованием, за
определенную плату и на определенный срок (как правило, не менее 2 лет), по истечении которого данное помещение (или его часть) переходит в собственность арендатора. "Это подразумевает первоначальное
использование офисных площадей и оборудования, собственником которых является лизингодатель, за сумму, равную 20–30% от реальной суммы сделки. С течением времени выкупная стоимость может быть даже
погашена за счет длительных арендных платежей. "Фишка" состоит в том, что лизингополучатель имеет временной потенциал, в течение которого он способен не только получить офисное помещении в долгосрочную
аренду и максимально его использовать на протяжении этого времени, укрепляя и преумножая свой бизнес, но и в дальнейшем, по минимальной остаточной стоимости приобрести помещение в собственность", –
продолжает Елена Земцова.
Эксперты отмечают, что в процедуре лизинга существуют реальные выгоды для каждой из сторон. "Для девелопера продажа здания или его части лизинговой компании является дополнительным источником получения
денежных средств. Лизинговая компания приобретает недвижимость в собственность, передает ее дальше конечному получателю (лизингополучателю) под процент более высокий, чем по банковским кредитам. Для
лизингополучателя основная выгода заключается в том, что он имеет возможность приобрести недвижимость без единовременного вложения значительных средств. Доход лизинговой компании – это процент комиссии,
который она берет за услуги", – объясняет Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и оценки Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость".
По сравнению с традиционной арендой или банковским кредитом у лизинга также есть свои преимущества. Как сообщила G2P генеральный директор "Лизинговой компании Уралсиб" Елена Гущина, лизинг недвижимости
дает возможность без значительных единовременных финансовых затрат получить в свое пользование офисную недвижимость с последующим правом выкупа. Именно поэтому в последнее время интерес к лизингу
недвижимости начинает расти. "На сегодняшний день размер лизинговых платежей выше арендных, однако тенденция такова: с ростом цен на недвижимость арендные платежи будут расти, а лизинговые падать", –
считает она. Среди неоспоримых преимуществ использования лизинговых схем, Елена Гущина отмечает предоставляемые налоговые преференции: применение ускоренной трехкратной амортизации и отнесение
лизинговых платежей на себестоимость – в результате при осуществлении капитальных вложений это позволяет экономить по уплате налога на имущество, расходы по которому снижаются прямо пропорционально
применяемому коэффициенту ускоренной амортизации.
Отнесение лизинговых платежей на себестоимость продукции позволяет существенно уменьшить налогооблагаемую базу предприятия при исчислении налога на прибыль. В пользу лизинга говорит и сравнение с
ипотечным кредитованием, где залоговые отношения носят первичный характер, а в лизинговой сделке они вовсе отсутствуют. Также важным преимуществом для банка при использовании лизинга является более
высокий уровень обеспеченности выданного кредита.
С указанными преимуществами лизинга перед иными формами аренды и кредитами соглашается и Елена Земцова. "Происходит экономия за счет того, что не приходится платить налог на прибыль (24% от суммы
покупки), а также налога на имущество (2,2%), амортизацию основных фондов и т.п. Если мы возьмем условный объект коммерческой недвижимости стоимостью 1 млн. долларов, то расходы (в основном это НДС и
налоги) при его приобретении за счет собственных средств и в последующие, например, 5 лет, составят около 600 тыс. долларов. При покупке в кредит – 800 тыс. долларов. При приобретении в лизинг – 400
тыс.", – приводит наглядный пример Елена Земцова.
"Особенности лизинга, а именно отнесение всей суммы лизинговых платежей на себестоимость и начисления на сумму лизинговых платежей налога на добавленную стоимость, позволяет девелоперам получать больший
эффект по текущей деятельности в случае использования лизинговой схемы приобретения объекта недвижимости", – добавляет старший вице-президент "Лизинговой компании Уралсиб" Роман Струков. Он отмечает,
что при использовании кредита на балансе девелопера формируется задолженность бюджета по возмещению НДС и погашение ее в процессе получения арендных платежей существенно растянуто во времени. А наличие
задолженности бюджета вызывает более пристальное внимание налоговых органов, что увеличивает текущие затраты девелопера по сопровождению налоговых проверок.
"При использовании лизинговой схемы девелопер выплачивает стоимость объекта в платежах по лизинговому договору в течение действия лизингового договора (5 лет), в результате суммы НДС, подлежащие
возмещению из бюджета, соотносятся с суммами НДС, полученным в составе арендных платежей и подлежащим уплате в бюджет. Вышеуказанное позволяет девелоперу находится в более благоприятном режиме работы с
налоговыми органами. Также следует отметить, что при лизинговой схеме суммы НДС, уплаченные в составе лизинговых платежей больше, чем сумма НДС, уплаченная в цене приобретения недвижимости, что снижает
общую сумму налоговых платежей у девелопера", - поясняет он.
"Главное преимущество лизинга перед арендой заключается в том, что он позволяет приобрести недвижимость в собственность. Лизингополучатель в этой схеме является арендатором финансовой аренды, то есть он
оплачивает услуги компании, которая за него вложила деньги в покупку недвижимости. Как только лизингополучатель расплачивается по договору лизинга, недвижимость переходит в его собственность. Для того
чтобы взять кредит на покупку офисного помещения, покупателю необходимо иметь 30% собственных средств, а также какой-нибудь объект залога. В то время как при лизинге посредником между банком и
получателем выступает лизинговая компания. Размер авансовых платежей также определяет лизинговая компания", – рассказывает о преимуществах лизинга и механизмах его осуществления Айдар Галеев.
Вместе с тем, несмотря на все перечисленные финансовые выгоды, лизинг недвижимости имеет и проблемные аспекты. Айдар Галеев отмечает, что к недостаткам лизинга можно отнести более высокие платежи, чем
по кредитному договору. Кроме того, конечный пользователь не сразу становится собственником имущества. Собственником недвижимости до истечения срока лизингового договора является лизинговая компания.
Елена Земцова добавляет, что ряд российских законов противоречат друг другу, например Налоговый и Гражданский кодексы. Это позволяет налоговикам широко трактовать в основном налоговые вычеты в отношении
имущества. В результате иногда лизингополучатель вынужден отстаивать свои права в суде.
"Проблемы с распространением лизинга в России связаны также с разночтениями в современном налогообложении. Они ведут к путанице в процессе вычисления налогов", – соглашается Айдар Галеев. "Сейчас в
России лизинг земли запрещен. Таким образом, в лизинг отдается только здание. Возникают сложные юридические схемы, в которых здание выступает как объект недвижимости, а земля приобретается на основании
договора аренды. В западных странах предметом договора лизинга считается в первую очередь земля со стоящим на ней зданием", – объясняет он.
По мнению руководителем отдела консалтинга Praedium Светланы Баталовой, сейчас российский рынок не совсем готов к такому явлению как лизинг недвижимости. Есть и большие проблемы с лизингом с юридической
точки зрения, поскольку понятие лизинга существует в разных трактовках, и некоторые нормативные акты имеют внутренние противоречия (например, у нас в законодательстве есть определения только финансового
лизинга, а на возвратный и оборотный даже определения в законах нет).
Поэтому лизинг (не только в сфере недвижимости) вообще не очень распространен. Кроме того, как отмечает Светлана Баталова, если лизингодатель не хочет показывать реальную стоимость объекта недвижимости,
то сделка не осуществится. Вся схема работает только в случае, если в сделке фигурирует реальная стоимость объекта.
Нестабильность российского рынка недвижимости также является тормозящим фактором для развития лизинга в этой области. "Сам по себе лизинг очень хорош, но он хорош в условиях стабильного рынка и
стабильной экономики. Наш рынок сейчас стабильным назвать нельзя, – говорит Светлана Баталова, – Ставки высоки, и они растут, что, в принципе, хорошо для лизинга. Но в этом случае теряет продавец,
потому что ставка фиксируется на весь период договора, а это длительные отношения. А если ставки будут падать, то пострадает лизингополучатель, потому что у него зафиксирована высокая ставка на весь
период договора".
Руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости, отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Ольга Батурина также видит препятствие в нестабильности рынка на данный момент, так как,
зафиксировав сейчас цену продажи, компания очень рискует, потому что рынок может сильно измениться. По ее словам, для успешного развития лизинга необходим устоявшийся рынок, устоявшиеся ставки аренды и
устоявшиеся цены продажи. В настоящий момент рынок не готов как со стороны наличия зданий, которые могут предлагать эти услуги, так и со стороны финансовых организаций, которые могли бы обеспечить
финансовую сторону этой сделки.
Среди других причин, объясняющих недостаточное развитие лизинга недвижимости в нашей стране, Айдар Галеев отмечает тот факт, что девелоперы не спешат продавать помещения малой площади, которые наиболее
интересны небольшим компаниям (а лизинг наиболее интересен небольшим именно компаниям, у которых нет собственных средств для приобретения недвижимости). Во-вторых, растет популярность банковского
кредитования, а лизинговые компании еще не так велики в сравнении с банками, поэтому денежные средства, которые обращаются в этой сфере, несопоставимы. В-третьих, в СМИ очень мало информации о лизинге.
Елена Гущина также видит основные причины непопулярности лизинга в недостаточной информированности отечественных предпринимателей о данном продукте и широкой распространенности схем непрямых продаж
объектов недвижимости. "Однако интерес к лизингу недвижимости растет, и растет он в основном со стороны представителей малого и среднего бизнеса. У небольших компаний очень велика потребность в
коммерческой площади, но недостаточно собственных средств для ее приобретения. Более того, сегодня многие компании сталкиваются с завышенной стоимостью аренды помещений. Договора аренды зачастую
заключаются на срок не более года, что делает неоправданными финансовые вложения арендаторов в отделку офисных помещений по собственным дизайн-проектам. А вероятность того, что арендатор впоследствии
сможет выкупить в собственность используемую недвижимость, очень мала. Именно поэтому в последнее время интерес к лизингу недвижимости начинает расти", – считает Елена Гущина.
Какое же будущее у лизинга недвижимости на российском рынке? "Все мы надеемся на то, что колебания рынка перестанут быть таким и значимыми и будут составлять 5% в год (хотя это тоже много для
стабильного рынка), и тогда, может быть, лизинг недвижимости будет больше развиваться", – предполагает Светлана Баталова. Однако она напоминает, что даже в Европе, где лизинг распространен, большее
количество сделок приходится на движимое, а не на недвижимое имущество. "Поэтому не уверена в том, что у нас это получит большое развитие. Слишком много должно произойти в нашей стране, чтобы этот рынок
начал интенсивно развиваться. В первую очередь должны пойти "белые" сделки, потом рынок должен стабилизироваться и законодательство должно разобраться и дать более четкие формулировки", – продолжает
Светлана Баталова.
Тем временем сделки по лизингу недвижимости уже понемногу осуществляются. "Обычно это происходит, когда в холдинге присутствует в числе прочих и лизинговая компания. Например, когда продавец, являясь
компанией, входящей в холдинг, осуществляет сделку через свою лизинговую компанию. Или наоборот, когда со стороны покупателей (арендаторов) участвуют аффилированные лизинговые компании", – объясняет
Светлана Баталова.
О появлении первых подобных сделок и компаний, которые предоставляют подобные услуги, рассказала и Ольга Батурина. "Наверное, это "пробные шары", пробные ситуации, которые могут быть успешны, и, если
дальше рынок стабилизируется и это направление будет развиваться, это станет нормой рынка. И это будет удобная и интересная хорошая практика", – подводит итог Ольга Батурина.
© Alti.ru