Бизнес портал Alti.ru

  Добавить сайт в избранное

 


Кредитование:

Ипотечное кредитование

Потребительское кредитование

Кредиты для бизнеса

Условия кредитования

Кредитные карты

Автокредит

Банки

Лизинг

 

 

Готовый бизнес

Разделы: Франчайзинг, Покупка бизнеса, Продажа бизнеса, Оценка бизнеса, Обзоры готового бизнеса, Аналитика готового бизнеса, Советы по готовому бизнесу, Статьи про готовый бизнес.

Бизнес планы

Готовые бизнес-планы по различным отраслям бизнеса, составление бизнес плана, бизнес планирование.

Кредитование

Разделы: Ипотечное кредитование, Потребительское кредитование, Кредиты для бизнеса, Условия кредитования, Кредитные карты, Автокредит, Банки, Лизинг.

Инвестиции

Разделы: Инвестирование, Советы инвестору, Инвестиционные фонды, ПИФ, Доверительное управление, Управляющие компании, Инвестиционные компании, Финансирование, Иностранные инвестиции, Налоги инвестора.

Финансы

Разделы: Финансовый менеджмент, Финансовый маркетинг, Финансовые расчеты, Кассовые операции, Личные финансы, Автоматизация бизнеса, Безопасность финансов, Аудит,Управленческий учет, Зарплата, Командировочные расходы, Бухучет, Кредит, Вклады.

Договора

Трудовые договора, Договора аренды, Договора купли-продажи, Договора на оказание услуг, Договора поставки, Договора подряда, Типовые договора, Образцы договоров.

Бизнес идеи

Разделы: Идеи бизнеса, Свой бизнес, Идеи малого бизнеса, Архив бизнес идей.

Должностные инструкции

Типовые должностные инструкции и образцы должностных инструкций различных работников.

Страхование

Разделы: Рынок страхования,        Авто страхование, Медицинское страхование, Страхование недвижимости, Страхование вкладов.

Публикации


Залог




Залог

Капиталистический кошмар: вы теряете работу, не успев рассчитаться по кредитам. Если деньги потрачены, скажем, на ремонт жилья или отдых - банк может только облегчить режим выплат, но не освободит от них. Другое дело, если деньги занимались на покупку квартиры или автомобиля. В этом случае можно договориться о продаже имущества, оказавшегося вам не по зубам, и в один момент решить все вопросы.

Для определения максимального размера ипотечного кредита большинство московских банков руководствуется правилом: сумма ежемесячной выплаты заемщика не может превышать 40-60% от его среднемесячного дохода или от совокупного дохода семьи. Получается, средняя московская семья со средним доходом $4 тыс. в месяц вполне может позволить себе купить в кредит на десять лет двухкомнатную квартиру за $200 тыс. На платежи банку будет уходить в среднем чуть меньше половины семейного дохода, и оставшихся денег хватит на хлеб с маслом и последующим походом в кино.

Однако семейное счастье в новой квартире может быть омрачено, если доход семьи по любой причине (закрылась фирма, где работал муж, заболела жена и т. п.) упал больше чем на треть: кредит становится не по силам.

Другая ситуация: находясь на высокооплачиваемой руководящей должности, вы покупаете в кредит автомобиль бизнес-класса. Перестаете быть начальником - и содержать "крокодил" вам не под силу. Теперь по статусу рулить надо чем-то попроще.

По условиям любого кредитного договора - потребительского, автомобильного, ипотечного - просрочки платежа чреваты штрафными санкциями, вплоть до изъятия вашего имущества (не только того, что находится под банковским залогом, но и любого иного).

Есть ли возможность избежать пени? Только в одном случае: если вы заблаговременно предупредите банк о своих трудностях и сообщите, как долго они будут продолжаться.

"Если заемщик не может платить по кредиту из-за потери работы или других обстоятельств, прежде всего ему необходимо определиться, является ли проблема с деньгами временной или постоянной, - советует начальник управления кредитования СДМ-банка Сергей Козлов. - В зависимости от этого и будут выстраиваться отношения с банком.

В любом случае, чем раньше вы сообщите банку о своих финансовых затруднениях, тем больше вероятность, что вам пойдут навстречу и предложат вариант решения проблемы".

Процедуры уведомления о том, что денег стало мало, в разных банках могут друг от друга отличаться, но общая схема все же есть. Клиенту нужно предупредить банк о трудностях официальным заявлением, в котором следует объяснить, чем они вызваны (лучше подкрепить доводы документами), и попросить предоставить варианты решения проблемы. Способов не довести дело до пеней и суда может быть два - банк или простит вам задержку выплат, если вы сели на мель ненадолго, или согласится с продажей залога, если вам вряд ли светит в обозримом будущем возвращение прежнего дохода. С юридической точки зрения банк имеет право остаться глухим к просьбам клиента, дав понять, что намерен четко следовать пунктам кредитного договора и обратиться в случае их неисполнения в суд. На практике, однако, такой вариант мало реален: банку интересно не судиться, а получить свое, полюбовно решив с заемщиком возникшие проблемы.

Сам клиент должен трезво оценивать ситуацию. Если есть уверенность или хотя бы обоснованная надежда, что в течение двух-четырех ближайших месяцев ваши дела пойдут на поправку (найдете работу, выздоровеете и т. п.), то имеет смысл просить банк об отсрочке платежей или реструктуризации долга. Если перспективы не столь радужны, то придется смириться с мыслью, что эта квартира или машина вам не по карману. Лучше ее продать.

Мягкий вариант
Банку выгоднее всего, чтобы клиент справился с трудностями и дело не дошло до банкротства заемщика. "Процесс изъятия залога - процедура длительная и дорогостоящая. Банки идут на эту меру лишь в крайних случаях, которые носят единичный характер", - сообщила ИП менеджер по управлению кредитным портфелем банка "Ренессанс капитал" Ксения Городничева.

"Реализация залога банку невыгодна, ведь в этом случае он теряет деньги - проценты за использование кредита: по сути, происходит его досрочное погашение", - добавляет Валерий Гриднев, начальник управления работы с проблемными кредитами Альфа-банка.

Поэтому на отсрочку выплат банки идут охотней, чем принято думать. "Возможно изменение графика погашения кредита - ежемесячные платежи банк сделает меньше, - рассказывает Ксения Городничева. - Банк может вообще установить для клиента льготный период, во время которого он будет платить только проценты по долгу. Кроме того, договор можно пролонгировать - например, вместо трех лет автокредит будет выплачиваться пять". Иногда переоформление кредита в сторону увеличения срока выплаты может существенно снизить ежемесячный платеж. Например, по трехлетнему автокредиту в $25 тыс. при ставке 9% он составляет чуть меньше $800, а при сроке кредита в пять лет - $500. Общая сумма, которую вы отдадите банку, за счет дополнительных процентов за два года увеличится более чем на $2 тыс., но иной раз на это стоит пойти, чтобы сэкономить в трудное для себя время.

Если же банк согласился на время снизить размер ежемесячного платежа, то разница между льготным взносом и платежом по договору, включая все проценты, будет распределена на более поздние выплаты. Если повезет, клиент может рассчитывать, что банк на некоторое время вообще забудет о его существовании без всяких штрафных санкций. "В нашем банке отсрочка платежа предоставляется на срок, указанный клиентом, но не более шести месяцев, - сообщил ИП Валерий Гриднев из Альфа-банка. - В любом случае вопрос предоставления и времени отсрочки решается исключительно индивидуально с каждым клиентом банка". Как правило, замечают эксперты, банки редко разрешают задержать платеж без пени дольше чем на два-три месяца. Эти сроки нигде не указаны, и договор заемщика с кредитной организацией не гарантирует, что банк пойдет вам навстречу в лихие дни: это право банка, а не обязанность.

Исторический момент
Большую роль в том, насколько велики будут уступки банка, играет кредитная история клиента. "Решение об отсрочке платежей или реструктуризации долга банк принимает индивидуально, рассматривая ситуацию и кредитную историю каждого заемщика, - объясняет Сергей Козлов из СДМ-банка. - Давайте сравним два случая. В первом клиент долгое время исправно платил по кредиту, погасил его значительную часть и ему необходимо отсрочить платежи на один-два месяца. Шансы на то, что клиент получит отсрочку, высоки. Во втором случае заемщик в течение всего срока кредита регулярно задерживал платежи. В отсрочке ему наверняка будет отказано".

Ситуация с отсрочками общая для всех кредитов - и тех, что выдаются под залог приобретаемого имущества, и тех, которые им не обеспечены. Но разные последствия наступают в том случае, если финансовая яма, в которой оказался клиент, такова, что отсрочки ему уже не помогут. Тогда по беззалоговому кредиту банк заставит клиента платить: как - не проблемы банка. Если же в залоге квартира или машина, то, расставшись с ней, клиент может избавиться от обязательств перед кредиторами. "В случае отказа банка можно попробовать объяснить ему реалии: или долгий суд и расходы, или продажа квартиры или автомобиля", - советует директор по развитию коллекторского агентства "Центр юридического сопровождения бизнеса" Дмитрий Жданухин.

Эксперты отмечают, что сегодня квартиры из-под залога продают довольно часто, в то время как продажа заложенной машины - редчайший случай. Это потому, что в отличие от ипотеки автокредит, как правило, куда меньше и выплатить его проще.

Жилье с молотка
Банк не даст согласия на продажу заложенной квартиры, если он не может проследить, чтобы вырученные деньги пошли на погашение кредита. Участники рынка отмечают, что в будущем сделок из-под залога будет проводиться все больше и больше. "Это связано с самим развитием ипотечного кредитования. - рассказывает Юлия Вербицкая, директор управления ипотеки компании "Миэль-недвижимость". - Причем продажа заложенной квартиры не всегда может быть связана с ухудшением материального положения. Например, купив по ипотеке квартиру, ее владелец создает семью и ему требуется жилье большей площади.

Соответственно, он продает из-под залога одну квартиру и покупает другую". Другой вариант: заемщик продает квартиру, потому что решил переехать в другой город.

"В текущем году в нашем отделении было всего три сделки по продаже заложенной по ипотеке недвижимости, - рассказал ИП руководитель отделения "Арбатское" корпорации "Инкомнедвижимость" Даниил Раздольский. - Две из них были связаны с продажей недорогих "однушек" в области, владельцы которых не рассчитали свои силы. Третью квартиру владелец купил в 2005 году за $250 тыс., из которых $150 тыс. были взяты в банке, и, не исключают риэлтеры, просто сделал бизнес: объявил, что не может платить по кредиту, после чего продал квартиру за $470 тыс. И с банком рассчитался, и получил серьезную прибыль".

Типичны два сценария подобной продажи. При первом банк соглашается снять с квартиры обременение, чтобы стала возможна сделка купли-продажи.

Проходит она, как правило, так. Заключается трехсторонний договор - между заемщиком, банком и покупателем квартиры. Согласно договору, покупатель кладет деньги в две депозитные ячейки банка-кредитора. В одной ячейке - вся сумма долга заемщика банку, в другой - оставшаяся часть стоимости квартиры, которая предназначена уже заемщику. Когда деньги в ячейках, начинается переоформление прав собственности. Покупатель и заемщик (чаще всего в сопровождении своих агентов-риэлтеров) идут в Росрегистрацию, где, показав письменное согласие банка, выводят квартиру из-под залога. Далее происходит переоформление прав на основании договора купли-продажи.

Особого риска здесь нет ни для одной из сторон, но схема сложнее обычной, поэтому покупатель, как правило, не хочет брать заложенную квартиру по той же цене, что беспроблемную. Вторая схема еще менее привлекательна для нового владельца недвижимости, хотя предпочтительнее для банка: покупателю предлагают внести в кассу банка всю сумму, которую заемщик должен за квартиру, еще до того, как кредитное учреждение даст согласие на снятие залога. После погашения долга банк залог с квартиры снимет, но процедура может затянуться еще дольше, чем при сделке по первому сценарию.

Впрочем, работают обе схемы - вопрос в цене квартиры. "Некоторые покупатели в обмен на значительную скидку готовы предоставить сумму кредита в качестве аванса наличными до подписания договора купли-продажи. Вообще, продать заложенную квартиру по полной рыночной цене сложно, - отмечает Даниил Раздольский. - Ведь существует аналогичное жилье без каких-либо обременений, купить которое проще и быстрее. Вот продавец и вынужден снижать цену примерно на 5%, чтобы его предложение было более привлекательным".

Есть, кстати, и третий вариант - когда покупатель квартиры фактически занимает место прежнего заемщика банка. "Это наиболее выгодный для банка способ реализации залога - продажа кредитной квартиры или автомобиля с обременением, - рассказывает Дмитрий Жданухин из "Центра юридического сопровождения бизнеса". - Покупатель платит лишь небольшую часть от стоимости залога и берет на себя обязательства должника перед банком. Банк по-прежнему будет исправно получать свои проценты". Правда, для подмены заемщика опять-таки потребуется согласие банка, которое тот может и не дать, если не будет уверен в платежеспособности нового владельца квартиры или автомобиля. Который, кстати, продать проще, чем недвижимость.

Движимый залог
"За пять лет работы группы компаний "Независимость" не было ни одного случая продажи через наши салоны автомобилей с какими-либо залоговыми обременениями, - рассказала ИП Елена Семенова, руководитель отдела кредитования и консалтинга компании "Независимость-финсервис". - Что касается покупателей, которые воспользовались кредитом, то они, как правило, рассчитываются задолго до окончания его срока". Аналогичным образом обстоят дела и в другом крупном холдинге - Major Auto. При этом сотрудники ведущих автосалонов говорят, что продать заложенную машину можно по ее полной рыночной стоимости.

При покупке автомобиля в кредит его ПТС, без которого сделку купли-продажи, равно как и выдачу нотариальной доверенности, осуществить нельзя, будет заперт в сейфе банка. Поэтому продажу кредитного автомобиля часто проводят на основе предоплаты: покупатель вносит деньги в банк и погашает задолженность заемщика.

Банк выводит автомобиль изподзалога, после чего в ГАИ регистрируют его нового владельца. Банк может согласиться выдать ПТС для сделки и без предоплаты, но купля-продажа из рук в руки возможна только в самом банке или через официальный салон. Автосалон, разумеется, возьмет за свои услуги комиссию в среднем 5%.

При участии салона ПТС до окончания сделки будет находиться у сотрудника банка, и он передаст документ новому владельцу только после того, как убедится, что деньги переведены автосалоном на счет банка.

Если ПТС каким-либо образом оказался у заемщика на руках (например, он не вернул его в банк после регистрации автомобиля в ГАИ), то он может вообще не согласовывать продажу с банком. Никаких отметок о том, что машина находится в залоге, в ПТС не ставится - ее собственником является не банк, а автовладелец. И он может продать машину, в том числе через оформление доверенности, получить деньги и погасить долг банку. Подобная схема, конечно, опасна для покупателя автомобиля: а вдруг заемщик не расплатится по кредиту, который "висит" на автомобиле? "В этом случае банк имеет полное право изъять автомобиль у нового владельца, который, возможно, и не знал, что машина находится в залоге", - отмечает Дмитрий Жданухин.

Конечно, ситуация, когда владелец машины продает ее, не предупредив покупателя о том, что она в залоге, тянет на мошенничество. Однако это придется доказывать в суде уже новому владельцу автомобиля. Почему и покупать даже подержанную машину лучше через официальный салон, который несет ответственность за юридическую чистоту автомобиля.
 






 

Перепечатка материалов сайта без установки активной ссылки на сайт alti.ru запрещена.