Условия по ипотечным кредитам
Условия по ипотечным кредитам
2006 год прошел под знаком борьбы ипотечных банков за так называемого среднего клиента. Это в свою очередь предопределило в некоторых случаях существенное смягчение условий кредитования в течение года и
буквально соревнование в разработке собственных ипотечных продуктов, предлагаемых на рынок.
Ипотечным кредитованием в Приморье занимается около 15 банков, большинство из которых работают по собственным программам, а остальные выступают операторами Федерального агентства по ипотечному жилищному
кредитованию (АИЖК). По стандартам АИЖК работают ОАО "Наш дом - Приморье" и ОАО "Дальневосточный ипотечный центр" (ДВИЦ). Некоторые банки участвуют в совместных программах со строительными компаниями и
выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры в новострое, однако больше всего сделок по ипотеке приходится на вторичный рынок жилья.
Больше всего ипотечных программ на сегодня имеет ОАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" - восемь, затем следует ВТБ и другие банки. Понятно, что чем больше у потенциального заемщика возможностей для выбора того
или иного предложения, тем вероятнее, что он свяжет свою судьбу именно с тем банком, который ему такую возможность предоставил.
Если обобщить требования к заемщику, которые сегодня предъявляют ипотечные банки, то они в основном сводятся к следующему. Получить ипотечный заем может гражданин РФ в возрасте от 18 лет (некоторые
банки требуют достижения 21 года), имеющий стабильный постоянный доход. Согласно практике, этот доход (вместе с доходами членов семьи) должен составлять сумму, эквивалентную не менее $1000-1500.
При этом банки не очень-то волнует, какие сведения о доходах - серых или белых - готов предоставить заемщик. На этот случай они страхуются тем, что если заемщик в состоянии подтвердить доходы по форме
банка, то ставка по кредиту будет в среднем на 1-1,5% выше, чем для тех граждан, которые подтверждают доходы справкой по форме 2-НДФЛ.
Банки также просят предоставить данные о расходах за последнее время, трудовом стаже, составе семьи, отсутствии судебных исков и пр. Интересно, что некоторые банки требуют от мужчин-заемщиков "урегулированности
отношений с военкоматом", а от женщин - справки о достижении ребенком возраста не менее шести месяцев, если таковой имеется... В целом же можно сказать, что требования к заемщикам многими банками за
последний год заметно смягчились.
Все банки стремятся к сокращению сроков рассмотрения кредитной заявки и оформления сделки. В наибольшей мере это сегодня удается ДВИЦ, который берется рассмотреть заявку в течение заявленных 48 часов, а
также Примсоцбанку, МДМ-Банку и "Наш дом - Приморье" (72 часа). Само же оформление ипотечной сделки может занять от 10-15 дней и до одного месяца в разных кредитных учреждениях.
Весьма существенно увеличились размеры ипотечных кредитов. Сегодня можно осуществить заем на сумму, эквивалентную $500 тыс. (Росбанк) и даже $1,5 млн (Примсоцбанк). Однако, по свидетельству
специалистов, пока наиболее популярный размер кредита среди соискателей ипотеки составляет в среднем 2-3 млн рублей. Видимо, такой суммой сегодня можно определить платежеспособность по кредиту
среднестатистического клиента банков, рассчитывающего на ипотечный заем.
Возросли сроки кредитования. В настоящее время рассрочку платежа на срок до 25-30 лет предоставляют Агропромкредит, Дальневосточный банк, Примсоцбанк, КИТ Финанс (Инвестиционный банк), "Наш дом -
Приморье", ДВИЦ, Банк Москвы, ВТБ24 и МДМ-Банк.
Не требуют первоначального взноса по ипотечному кредиту в зависимости от разных программ Банк Москвы, Банк "Кедр", "Наш дом - Приморье". Другие банки просят для получения кредита сначала внести сумму в
размере от 5 до 15% от стоимости приобретаемого жилья. Впрочем, многие банки предлагают получить кредит на первый взнос под залог уже имеющегося в собственности жилья. Однако некоторые из них могут
потребовать в залог и приобретаемое жилье, что никак нельзя назвать очень уж удобным для клиента (операции с такой недвижимостью на весь период кредитования проводить будет уже нельзя).
Сегодня практически все банки, которые занимаются ипотечным кредитованием, идут по пути снижения процентной ставки по займу. Минимальную ставку по рублевым кредитам в 9,45-11% (в зависимости от суммы и
срока кредита, размера первоначального взноса) предлагают КИТ Финанс (Инвестиционный банк), Дальневосточный банк, Примсоцбанк, ДВИЦ и "Наш дом - Приморье". По кредитам в иностранной валюте нижний предел
процентной ставки имеют ВТБ24, Примсоцбанк и КИТ Финанс (Инвестиционный банк) - 9,7-9,75% годовых. Максимальная ставка по рублевым кредитам доходит до 15%, в инвалюте - до 15,5%.
Вместе с тем пока очень немногие кредитные учреждения предоставляют такую услугу, как рефинансирование процентной ставки по ипотечному кредиту. В сторону ее понижения, естественно, что весьма интересует
потенциального заемщика. Возможность перекредитации внутренних кредитов в случае снижения процентной ставки предоставляют Агропромкредит, ДВИЦ, "Наш дом - Приморье", а ВТБ24 и КИТ Финанс (Инвестиционный
банк) заявляют о возможности рефинансировать кредиты сторонних банков.
Весьма неохотно (что, собственно, неудивительно) идут банки на досрочное погашение ипотечных кредитов - как и любых других. Если кто-то из них и идет на предоставление такой услуги, то обставляет ее
различными условиями. Часто такие условия являются настолько жесткими, что по сути сводят эту услугу на нет.
Как выбрать ипотечный банк и не заплатить лишнего
При выборе ипотечного банка специалисты советуют обращать внимание не только на декларируемые низкие процентные ставки, возможность получения ипотечного кредита без внесения первоначального взноса и т.
д., но и на все прочие условия. При ознакомлении с ними нужна особая внимательность, как говорится, торопиться не надо! Ведь скрытые комиссии и другие выплаты могут заметно увеличить стоимость кредита.
Помочь, конечно, может кредитный эксперт банка, который расскажет обо всех нюансах ипотечных программ и подберет тот кредит, который заемщик может "потянуть". Квалифицированную консультацию по выбору
банка могут также дать действующие на рынке ипотечные брокеры. Однако их гонорары составят опять же дополнительные расходы заемщика...
Как все-таки выбрать подходящий ипотечный банк и, по возможности, не заплатить лишнего?
Специалисты рынка в первую очередь советуют сравнивать следующие условия для получения ипотечного кредита, предлагаемые банками.
Это прежде всего процентная ставка по кредиту (один из ключевых параметров, так как от него зависит размер процентов, уплачиваемых банку). Немаловажную роль играет банковская комиссия за выдачу кредита
(необходимо обязательно уточнить - фиксированная ли комиссия или она может быть увеличена банком). Размер комиссии за обналичивание денежных средств и сборов за открытие и ведение ссудного счета также
играют свою роль при принятии решения. Далее следует уточнить, допускает ли банк заключение договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме? Если нет - то заемщик может потерять порядка 1% от
суммы сделки. Наконец, необходимо выяснить, каковы условия досрочного погашения кредита, предоставляет ли банк возможность рефинансирования процентной ставки по кредиту (перекредитования).
По данным Дальневосточного маркетингового центра, комиссия за обслуживание ипотечного займа в некоторых кредитных учреждениях Владивостока составляет 0,5% от суммы кредита в месяц, за перевод и
обналичивание денег - 1%, за открытие счета - 1,5%, плата за аренду депозитарной ячейки - $20-70.
Кроме этого, необходимо еще проанализировать так называемые нефинансовые параметры - необходимость поручительства, требования к наличию прописки, размер кредита в зависимости от стоимости квартиры и т.
д.
Существуют еще "косвенные" расходы (размер страховки, стоимости оценки имущества, государственной пошлины и пр.). Но это уже не банковские, а "внешние" расходы (хотя весьма и весьма существенные),
поэтому их не стоит учитывать при сравнении банков.
Прежде чем решиться на заем, надо для себя четко уяснить, какой должна быть его сумма, чтобы быть оптимальной при приобретении жилья в кредит. "Жадничать" здесь не следует, поскольку и без того за
кредит, даже и не очень большой, в итоге придется заплатить по сути двойную цену. Срок кредита также не играет существенной роли. Если его взять, например, на 10 или на 25 лет - все равно размер
ежемесячных выплат по кредиту будет различаться незначительно.
В итоге можно сказать, что нет смысла выбирать банк только по названию, каким бы громким оно не было. Лучше как следует присмотреться к ипотечным программам каждого конкретного кредитного учреждения и
выбрать более-менее выгодное предложение.
© Alti.ru