Ипотека отпускает заложников
Ипотека отпускает заложников
За последние три года ставки по ипотечным кредитам снизились на 4-5% и продолжают снижаться. Несмотря на изменение рыночной ситуации, заемщикам, которые воспользовались ипотекой несколько лет назад,
приходится переплачивать по действующим кредитам. Восстановить справедливость могут программы перекредитования. Но пользоваться ими не всегда выгодно.
В этом году сразу несколько банков предложили программы перекредитования - это, например, Международный Московский Банк (ММБ), Райффайзенбанк, ВТБ24, Абсолют Банк, ИМПЭКСБАНК, Инвестиционный банк "КИТ
Финанс".
"Мы получаем несколько десятков звонков в неделю от заемщиков. Пока о существенном наращивании портфеля за счет перекредитованных заемщиков говорить не приходится, поскольку число кредитов, выданных до
2005 года, когда ставки были значительно выше, невелико. Поэтому мы прогнозируем массовое обращение к этой услуге в течение нескольких ближайших лет, - говорит Антон Карелин, начальник отдела
методологии и развития "КИТ Финанс". - И в выигрыше останутся те банки, которые создадут технологии и механизмы перекредитования. Сейчас наибольший интерес перекредитование представляет для тех
заемщиков, которые получали кредиты на приобретение недвижимости под поручительство, не оформляя в залог саму квартиру".
Как же происходит перекредитование? Для начала клиенту надо обратиться в выбранный банк и получить заключение о том, сможет он его перекредитовать. "КИТ Финанс", например, ограничил перечень банков, чьи
кредиты подлежат рефинансированию, несколькими крупнейшими игроками. Это Сбербанк, ВТБ24, ММБ, Городской Ипотечный Банк, Банк ДельтаКредит, Банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк и НОМОС-Банк.
"Помимо заявления на предоставление кредита клиенту надо принести документы по предыдущей сделке (это копия кредитного договора с графиком платежей по погашению кредита, копия договора об ипотеке, копия
договора купли-продажи жилого помещения, копия договора (договоров) страхования по всем видам рисков, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, справка из
банка, предоставившего ипотечный кредит, выписка из ЕГРП), - перечисляет Антон Карелин. - На первом этапе банк проверяет целевое назначение первого кредита, необходимость титульного страхования,
предельный срок кредита. На втором этапе банк проверяет соответствие информации, указанной заемщиком в заявлении, действительности".
Намного проще рефинансировать кредит в банке, который этот кредит выдал. "Внутреннее" перекредитование предлагает, например, Банк высоких технологий. "Ипотечный продукт, который мы предлагаем населению,
предусматривает возможность снижения процентной ставки, - объясняет Андрей Юдаев, ведущий эксперт отдела банковских продуктов управления развития бизнеса Банка высоких технологий. - Для этого заемщику
необходимо написать письмо в адрес руководства с просьбой о перекредитовании. В зависимости от качества исполнения обязательств клиента перед банком будет принято решение о снижении процентной ставки".
Если же банк, в котором вы получили ипотечный кредит, не снижает процентную ставку, ничего другого не остается, как обратиться в другой банк. Правда, при этом заемщика ждут дополнительные расходы. "Он
оплачивает комиссию за организацию кредита, услуги оценочной компании и страховку в течение всего срока пользования кредитом, а также комиссию за регистрацию залога, - объясняет генеральный управляющий
по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов. - Но перекредитование все равно выгодно. Например, при рефинансировании остатка кредита в размере $100 тыс. и разнице в ставке на 2% экономия
клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит примерно $12 тыс. А заемщики, взявшие кредит в 2002-2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4-5%, сэкономят
$24-30 тыс. с учетом всех дополнительных расходов".
Услуги по перекредитованию в этом году предложили не только банки, но и ипотечные брокеры. За вознаграждение (1-1,5% от суммы кредита) брокеры сами найдут банк и все оформят. Например, в услугу
"Перекредитование ипотечных кредитов" ипотечного брокера "Фосборн Хоум" входит формирование кредитного досье заемщика, согласование с банками всех вопросов о перекредитовании, заключение нового
банковского договора, сопровождение процедуры оценки и страхование недвижимости. Брокер займется розыском закладной и подскажет, стоит ли вообще рефинансировать ипотечный кредит, проведя соответствующий
расчет.
Однако перекредитование в другом банке не всегда ведет к экономии. Как объясняет Андрей Юдаев, связано это с тем, что большинство выплат по ипотечному кредиту проходят по аннуитетной схеме - все платежи
равновелики в течение всего срока кредитования.
"В первую очередь выплачиваются начисленные проценты, которые составляют основную часть платежа, затем только основной долг, - говорит он. - Со временем, с уменьшением основного долга в платеже
уменьшается доля процентов и увеличивается доля основного долга. Если при каждом понижении процентной ставки заемщик будет перекредитовываться в другом банке, то помимо комиссий банка он снова начнет
платить по аннуитетной схеме, где основную часть платежа составляют начисленные по кредиту проценты".
Так что перекредитование, по мнению банкиров, выгодно не всегда, тем более если заемщик рефинансирует кредит неоднократно. Сделка обещает стать рентабельной, если процентная ставка в результате
снижается на 2-3%. А если заемщик прибегает к услугам брокера, то на 3-4%, не меньше.
© Alti.ru