Рискованная ипотека
Рискованная ипотека
Предоставление ипотечных кредитов и займов на приобретение жилья до недавнего времени считалось для банков одним из наименее рискованных видов кредитного бизнеса. Уровень просроченных ссуд колеблется в
рамках статистической погрешности, что заметно контрастирует с аналогичными показателями в сегменте потребительского кредитования. Однако в среднесрочной перспективе риски банков в ипотечном
кредитовании также могут возрасти в связи с обостряющейся конкуренцией и связанным с этим смягчением требований к заемщикам.
Южноуральцы по-прежнему проявляют высокую степень заинтересованности в получении банковских ссуд на различные цели. К началу октября задолженность населения области перед кредитными организациями
возросла на 87,1% и достигла 41,8 млрд рублей. По данным Главного управления Банка России по Челябинской области, в течение трех кварталов текущего года наиболее динамичный рост в структуре розничных
банковских кредитов показывали ссуды на покупку жилья, в том числе и ипотечные кредиты. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем выданных ссуд на приобретение жилья увеличился в 4,4 раза
до 5,7 млрд рублей, на долю ипотечных кредитов пришлось 3,7 млрд рублей из этой суммы. Доля ссуд на покупку жилья в общей структуре кредитов, выданных частным лицам, повысилась на 9,3 процентного пункта
до 15,7%, что незначительно ниже показателей по Уральскому федеральному округу, но выше, чем в целом по России. Однако представители банков уверены, что показатели могли быть значительно выше.
"Во многом развитие ипотеки тормозят недостаточные объемы возводимого жилья с одновременной сложностью исполнения законодательства на первичном рынке", – полагает начальник отдела ипотечного
кредитования ОАО "Челиндбанк" Кирилл Петров.
По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. м жилищного фонда против 16,4 кв. м в 1990 году. За последние три года эта величина
фактически не изменилась, что и обусловило "перегретость" рынка жилой недвижимости. В прошлом году в России было построено 56,4 млн кв. м, из которых 80% пришлось на жилищное строительство. Вместо
возводимых сегодня 45 млн кв. м в год Россия нуждается в строительстве 140 млн кв. м: в стране ежегодно должно строиться порядка 1 кв. м на человека, чтобы жилищный фонд обновлялся раз в 20 лет.
Сдерживают спрос на ипотечное кредитование и сверхвысокие цены на недвижимость.
"Сложившуюся ситуацию на рынке ипотеки пока нельзя назвать здоровой. Непрерывный рост цен на недвижимость отрицательно сказывается на доле реализуемых заявок, по которым банк принял положительное
решение: на сегодняшний день она не превышает и 30%, – рассказывает член правления "Райффайзенбанк Австрия", начальник дирекции по работе с физическими лицами Роман Воробьев. – Кроме того, отрицательно
влияет на объемы ипотечного кредитования фактическое получение продавцом части денежных средств после регистрации права собственности заемщика. Как правило, при продаже вторичного жилья проводится целый
ряд последовательных сделок, и у продавца нет времени ждать даже пять рабочих дней для того, чтобы расплатиться с продавцами уже следующей по цепочке квартиры".
Однако российские банки охотно развивают направление ипотечного кредитования. Косвенно это подтверждают и данные статистики российского банковского сектора по размеру выданных ссуд: доля долгосрочных
ссуд сроком более 3 лет, по данным Банка России, с начала года возросла с 7% до 17%. Конечно, далеко не все займы, попадающие по срокам в категорию "свыше трех лет" – ипотечные кредиты или ссуды на
приобретение жилья: длительные сроки фигурируют и в банковских программах автокредитования и при нецелевом потребительском кредитовании на крупные суммы. Тем не менее, тенденция налицо: и столичные, и
региональные банки постепенно переформируют кредитные портфели в пользу "длинных" займов, сокращая при этом долю краткосрочных кредитов.
В условиях обостряющейся конкуренции банки пересматривают условия кредитования, снижая или вовсе отменяя первоначальный взнос, уменьшая процентные ставки, смягчая требования к уровню и форме
подтверждения дохода заемщика. Как отмечает Роман Воробьев, основной категорией заемщиков по ипотечным кредитам, как правило, являются клиенты в возрасте от 30 лет, имеющие хорошее образование и
стабильный ежемесячный доход от 600 долларов. Средний размер ипотечного кредита в регионах составляет около 60 000 долларов, что вдвое меньше столичных показателей, средний срок займа – 17 лет.
"Первоначальный взнос обусловлен тем, что банк имеет возможность возместить невозвращенную сумму кредита за счет заложенного имущества, так как размер выдаваемого кредита всегда меньше рыночной
стоимости недвижимости, – поясняет Кирилл Петров. – Однако в настоящее время банки отказываются от первоначального взноса, поскольку имеет место непрерывное удорожание недвижимости, что практически
гарантирует кредитной организации возмещение при дефолте заемщика".
Отмена первоначального взноса подчас означает, что банк готов кредитовать клиентов, платежеспособность которых можно подвергнуть сомнению: если человек не смог накопить деньги на выплату 10% или 20% от
суммы сделки при покупке жилья, то он либо не располагает постоянными высокими доходами, либо не умеет контролировать свои расходы. И в том, и в другом случае риск для банка довольно высок.
"В последнее время все больше банков заявляют о снижении ставок по ипотечным кредитам, об ипотеке без первоначального взноса и прочих послаблениях. Безусловно, новые программы позволят увеличить число
заемщиков, но это может отрицательно сказаться на "качестве" взятых кредитов и привести к увеличению невозвратов, – отмечает Роман Воробьев. – Дело в том, что существует прямая зависимость между ростом
невозвратов и понижающимся ценовым трендом, и чем больше первоначальный взнос, тем более защищенным чувствует себя банк в случае падения цен на недвижимость. Однако каждый отдельно взятый банк
устанавливает тарифы, ориентируясь не только на тенденции рынка, но и на особенности своего бизнеса".
Увеличение просроченных долгов по выданным кредитам продолжает неуклонно расти. По информации Главного управления Банка России по Челябинской области, задолженность населения области по непогашенным в
срок кредитам по сравнению с соответствующим периодом прошлого года выросла в 2,7 раза и составила 1,5 млрд рублей. Её удельный вес в совокупной ссудной задолженности физических лиц повысился на 1,1
процентных пункта до 3,6%, что превышает средний уровень "просрочки" по стране. Доля задолженности по кредитам на покупку жилья в сумме просроченной ссудной задолженности населения невелика – около
0,3%, по ипотечным кредитам – 0,1%.
"Случаи невозвратов кредитов при ипотеке сегодня крайне редки", – соглашается Кирилл Петров.
Конечно, говорить о возможности возникновения кризиса неплатежей на рынке ипотечного кредитования пока преждевременно, однако очевидно, что по мере роста конкуренции между банками будут повышаться и
уровни риска. Насколько кредитные организации смогут контролировать возникшие риски, покажет время. А пока эксперты предрекают дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам.
"Снижение ставок связано с тем, что ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а основной тенденцией банковского рынка является неуклонное снижение процентных ставок, – говорит Кирилл Петров. –
Таким образом, банк располагает вполне рыночной ставкой по истечении некоторого периода времени".
© Alti.ru