Дом по ипотеке
Дом по ипотеке
Покупка загородного дома с использованием заемных средств - это пока что скорее экзотика в нашей стране. Из-за высоких цен на жилье вся ипотека развивается не столь стремительно, как хотелось бы
участникам рынка. Тем более "отстает от графика" отдельный ее сегмент, который, ко всему прочему, еще имеет ряд дополнительных сложностей, в первую очередь связанных с надежностью самого предмета
залога.
"Большинство банков имеет в своей линейке хотя бы одну из таких программ, но лидеров выделить сложно, поскольку пока этот вид кредитования не стал фокусным бизнесом ни для одного из банков", - говорит
Алексей Дорош, директор Департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка.
"Кредитование покупки загородной недвижимости остается узким сегментом ипотечного рынка. Пока в кредит покупается около 3% загородной недвижимости, то есть у таких программ есть своя сформировавшаяся
аудитория, но говорить о популярности загородной ипотеки пока рано", - соглашается Наталья Чукаева, директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании "МАСШТАБ".
Также низкий интерес к ипотечному кредитованию на рынке загородного жилья по сравнению с городской ипотекой наблюдают и в Инвестиционном банке КИТ Финанс "На данный момент условия ипотечных программ КИТ
Финанс позволяют приобретать в кредит загородную недвижимость. Но высокого спроса на нее мы пока не заметили, - говорит Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента банка, - Сейчас кредиты,
предоставленные на покупку индивидуальных домов, составляют всего 1% от общего объема ипотечных кредитов". Помимо высокого роста цен на недвижимость, среди причин, которые тормозят развитие загородной
ипотеки, специалисты отмечают отсутствие на рынке поселков эконом класса. "Этот сегмент мог бы пользоваться большой популярностью у населения. И именно эта категория покупателей формирует основную
аудиторию ипотечных займов", - говорит Наталья Чукаева.
Практически все эксперты без исключения пеняют на несовершенство законодательной базы, касающейся прав собственности на землю и пользования ею. "Среди проблем, препятствующих этому виду кредитования -
частые случаи некорректного перевода земель. Земля должна быть предназначена для индивидуального жилищного строительства или для ведения дачного хозяйства", - продолжает г-жа Чукаева.
Как утверждает, Альберт Хисаметдинов, Первый Заместитель Председателя Правления КБ "Москоммерцбанк", негативно на рынке "загородной" ипотеки, в первую очередь сказывается: "Отсутствие хороших
предложений по разумной цене, изначально высокая стартовая цена объектов, традиционные проблемы с документацией (по земле). Загородный дом сам по себе дорогой вид недвижимости, так как и после
приобретения объекта необходимы постоянные затраты на уход, обслуживание и т.д.".
По мнению Алексея Дороша процесс тормозит: "Низкий уровень проработанности законодательства в области прав собственности и пользования земельными участками и, как следствие, регулярный пересмотр
основополагающих правил землепользования и землевладения. Примером тому могут служить регулярные претензии экологических ведомств к собственникам объектов, находящихся в зоне водоотводов, охраняемых зон
и др., земельных участков с неоднозначно трактуемым назначением. Кроме того, рынок загородной недвижимости пока еще крайне непрозрачен, соответственно, риски кредитования здесь пока выше потенциальной
прибыли - лишь незначительная часть загородной недвижимости оформлена в собственность должным образом", - говорит он.
В тоже время, Наталья Петелина руководитель Юридического Бюро Н. Петелиной видит проблему в: "Усложненной процедуре подготовки документов для регистрации и прохождения одобрения в банках - так как
иногда нужные документы продавцу трудно предоставить". Кроме того, фактором, который, в конечном счете, ограничивает число объектов и земельных участков, пригодных для кредитования, Наталья Петелина
называет: "Некачественное строительство (из некачественных и дешевых материалов) и ввод коммуникаций с нарушениями".
Как следствие повышенных рисков, условия кредитования в среднем по рынку несколько отличаются от аналогичных при получении ипотеки для покупки квартир в многоквартирных домах. "Условия кредитования для
загородной недвижимости более жесткие - что связано с дополнительными факторами риска. Так для половины кредитных программ первоначальный взнос для "загородки" составляет 30-50% (для квартир 10% - 30%).
Процентные ставки выше на 1-2% по сравнению с кредитованием городских квартир, а на этапе строительства этот процент может быть еще на 2-3% больше", - говорит г-жа Петелина.
Но это в среднем по рынку. Ряд банков, уже привели все свои ипотечные программы, вне зависимости от вида приобретаемого объекта к единому знаменателю. "Условия получения кредита на приобретение
индивидуального дома в КИТ Финанс полностью соответствуют условиям получения кредита на покупку квартиры в многоквартирном доме. Так, процентная ставка может составлять от 10,75% годовых в рублях и от
9,75% годовых в долларах США, а срок кредита - до 30 лет", - сказал нам Михаил Лазаренко. "По сути, кредиты на эти два типа недвижимости (коттедж и квартира) в ведущих банках уже не отличаются ни по
своим параметрам, ни по требованиям к документам. Максимальная сумма кредита также не ограничена. Сегодня приобрести загородный дом в пределах 10 км от МКАД можно и вовсе без первоначального взноса" -
добавляет Наталья Россошанская, директор департамента розничных продаж компании "ФОСБОРН ХОУМ".
Сравнивая условия кредитования, нельзя не сказать о, так называемых, дополнительных платежах. И вот здесь есть отличия от "квартирной" ипотеки. "Структура платежей такая же (те же виды платежей -
страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т.п.). Но цены в среднем больше в два и более раза", - говорит Наталья Петелина. "По сравнению с кредитованием на покупку
квартир риски банков повышаются. Поскольку наряду с домом заемщик приобретает и землю, то риски связаны с необходимостью оформления прав и на нее. Также как и при покупке квартиры, заемщику надо
оплатить комплекс страховок, которые, тем не менее, несколько отличаются от тех, которые он выплачивает при покупке квартиры. Так по титулу он страхует не только дом, но и землю", - признается Михаил
Лазаренко. Разумеется, отличий по страхованию риска утраты жизни и трудоспособности заемщика нет. А вот что касается страхования имущества - еще одного риска, который требует страховки, то "В среднем
страхование имущества возрастает на 0,2%, а оценка дорожает на 6 000 рублей", - считает Альберт Хисаметдинов.
Ипотечные кредиты на рынке загородного жилья выдаются, как на первичном, так и на вторичном рынке, у некоторых банков есть даже программы для приобретения земельных участков по ипотеке. При наличии
ликвидного объекта недвижимости всегда есть возможность получить кредит под его залог, который может быть как целевым, так даже и нецелевым, то есть просто на любые цели. Но если Вас интересует чистая
ипотека, то есть кредит под залог именно приобретаемого объекта недвижимости, то здесь банки выдвигают некоторые ограничения.
"Ипотечные банки с большой осторожностью относятся к кредитованию коттеджных поселков на первичном рынке: ведь предмета залога пока еще не существует. И 100% гарантией успешности проекта не является
даже имя девелопера", - говорит Наталья Чукаева, директор Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании "МАСШТАБ".
При этом объект недвижимости должен отвечать целому ряду требований, которые в большинстве банков стандартны. В частности, Инвестиционный банк КИТ Финанс предъявляет следующие требования к загородному
дому или коттеджу, который может быть обременен залогом:
Не являться отдельно стоящим домом, т.е. находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются иные индивидуальные дома, пригодные для проживания;
Иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд к земельному участку, на котором располагается индивидуальный дом;
Должен быть пригоден для круглогодичного проживания;
Иметь постоянное электроснабжение от внешнего источника;
Быть обеспеченным системой газового или электрического отопления, а также холодным водоснабжением (в том числе автономным);
Иметь целевое использование участка (земли): для жилищного или дачного строительства;
Находиться в удовлетворительном состоянии, не иметь дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к аварийности дома.
"Требования к объекту загородной недвижимости соответствуют общей логике требований к объекту залога: он должен быть высоколиквидным на протяжении всего срока кредита, при чем на тех же рыночных
условиях, что и в момент кредитования", - подводит итог Алексей Дорош, директор Департамента продаж и развития Русского Ипотечного Банка.
Как всегда, особое значение в "загородной" ипотеке имеет земельный вопрос. "Помимо правоустанавливающих документов на сам дом, требуется также и документы на земельный участок: выписка из ЕГРП об
отсутствии зарегистрированных обременений, кадастровый план земельного участка, чертеж границ (план) и акт о нормативной стоимости участка", - говорит Павел Комолов, андеррайтер брокерской компании
"Независимое Бюро Ипотечного Кредитования".
"Земельный участок должен находиться на землях под индивидуальное жилищное строительство. Земли сельскохозяйственного или иного назначения (как указано в Земельном кодексе РФ) под строительство
использовать нельзя (за исключением земель, выделенных под садовые товарищества и с разрешением на строительство)", добавляет Наталья Петелина. Но и здесь не все так просто, "Банки не кредитуют покупку
домов в садовых обществах", - замечает Наталья Россошанская директор департамента розничных продаж компании "ФОСБОРН ХОУМ".
Несмотря на ряд трудностей, эксперты смотрят с оптимизмом на этот вид ипотечного кредитования. Одна из причин, которая была упомянута всеми специалистами, которые были опрошены порталом "Квадрум.
Недвижимость России" - это чрезмерно высокие цены на городское жилье. "Спрос на загородную недвижимость подстегивает и выравнивание цен: сейчас можно приобрести загородный дом по цене московской
квартиры. Правда, "обратной стороной" проживания за городом является низкий уровень загородной инфраструктуры и загруженность транспортных магистралей", рассуждает Алексей Дорош. "Поскольку цены на
квартиры начали приближаться к ценам на строящиеся коттеджи, кредиты на их покупку с осени стали очень востребованы. Мы прогнозируем выход банков на этот рынок", - полагает Павел Комолов. Его оптимизм
разделяют и остальные эксперты.
Единственный вопрос - это сегменты рынка загородной недвижимости, на которых банки будут проявлять свою активность в наступающем году. "Сегодня большим спросом пользуются ипотечные кредиты на загородное
жилье эконом-класса. Их средний размер составляет около 150 тыс. долларов, - говорит Алексей Дорош, - вместе с тем, появилась тенденция: обеспеченный слой населения не отвлекает собственные средства из
бизнеса для приобретения жилья бизнес-класса, а использует для этого ипотечные кредиты. Кредитование элитного жилья затруднено по причине проблематичности его реализации в случае дефолта по кредиту" -
заключает он. При этом, как отмечают специалисты в области недвижимости, как на вторичном, так и на первичном рынках загородного жилья, отмечается дефицит коттеджей эконом-класса при повышенном спросе
на них.
© Alti.ru