Бизнес портал Alti.ru

  Добавить сайт в избранное

 

Кредитование:

Ипотечное кредитование

Потребительское кредитование

Кредиты для бизнеса

Условия кредитования

Кредитные карты

Автокредит

Банки

Лизинг

Готовый бизнес

Бизнес планы

Кредитование

Инвестиции

Финансы

Договора

Бизнес идеи

Должностные инструкции

Страхование

Публикации




Жилье по ипотеке

Когда люди говорят о стабильности в жизни, то часто применяют выражения: «кусок хлеба» и «крыша над головой». Если с продуктами питания стало все более или менее понятно, то вопрос обеспечения жильем, похоже, незаслуженно забыт в привычном перечислении главных российских бед. Кроме статуса перманентного дефицита на квартиры и дома, цены на них переходят в разряд природных катаклизмов по уровню информационной привлекательности, и на уровень заоблачных высот по уровню доступности. При этом население не очень понимает, как складывается цена на вожделенные квадратные метры.
В советские времена все было гораздо проще, но безысходно. В первую очередь, из-за многолетних очередей на тесную бесплатную жилплощадь, из расчета 9-12 кв. метров на человека. Государство, черпая финансы из общего государственного бюджета, и стараясь охватить как можно больший процент населения, строило некачественно, с низкой себестоимостью. Кризисов не было, но и толку было мало – недостаточное финансирование плюс ненадлежащая организация в распределении жилья не предвещали всеобщего охвата в ближайшем будущем.

Но жилье строилось, и в больших количествах. Так что, к моменту перехода к рыночной экономике, подавляющая часть населения все же проживало с какой-то «крышей над головой». После нескольких лет застоя, когда государство перестало строить жилье, а частник еще не углядел привлекательности в этой сфере деятельности, в России начался строительный бум. В большей степени это определилось тем, что определенная часть населения, занятая в частном бизнесе, уже могла себе позволить приобретение нового более комфортабельного жилья.
Заработали рыночные механизмы, спрос рождал предложение - резко возросли цены на строительные материалы. Кроме того, количество желающих приобрести квартиры, особенно в крупных мегаполисах, не уменьшалось. Цены на квадратные метры стремительно поползли вверх, с каждым днем отрезая все большие пласты населения, способные приобрести жилье на первичном рынке.

Казалось бы, что резкое снижение соискателей на новые квартиры должно было эти самые цены, как минимум, стабилизировать. Но строительные кампании, естественно, не были согласны. В ход пошло влиятельное лобби в государственных структурах и связи в банковской сфере. Появилось широко разрекламированное ипотечное кредитование с «очень низкими» процентными ставками и «длительными» сроками погашения задолженности. Люди, не очень разобравшись в предлагаемых им финансовых схемах, включились в ипотеку. Строительный бум, как и рост цен за квадратный метр, продолжились. Однако ни к чему хорошему, как оказалось, это привести не может.

Множество специалистов оценивают ситуацию в российской строительной индустрии, как кризисную или предкризисную. На сегодняшний день в самом дорогом городе России – Москве – стоимость одного квадратного метра первичного жилья колеблется в районе $4000. За очень скромное жилье для небольшой семьи, скажем в 40 квадратных метров, надо отдать $160 тыс. При самой низкой – 8% (хотя в среднем по стране в 2007 году – 14%) - ставке кредитования, только по процентам хозяева небольшой квартирки вынуждены выплачивать более $1000 в месяц. А с учетом ежемесячного погашения задолженности, к примеру, если кредит выдан сроком на 20 лет, жильцы должны будут каждый месяц отдавать банку порядка $1800.

Подсчитано, что семья может осилить ипотечный кредит, в случае, если выплаты по нему не будут превышать 70% среднегодового дохода (СГД) одного работающего. Получаем, что совокупный месячный доход семьи должен составить примерно $2600, и это при условии, что в семье нет детей и пенсионеров. В противном случае СГД должен быть много выше. Но много ли таких семей в Москве? А если добавить к этому 15-20% СГД за коммунальные услуги, то становится очевидно, что массовый потребитель теоретически не может покупать квартиры по текущим ценам. В российских регионах картина не очень отличается от столичной, с учетом сравнительных пропорций цен на жилье и заработных плат.

Россия сейчас наступает на те же грабли, что и США. Скандальный кризис в области американского ипотечного кредитования, протекающий в настоящее время, поставил под угрозу не только экономику США, но и всего мира. В то время, когда советские люди ждали получение квартир в длиннющих очередях, американцы во всю осваивали ипотеку. Но современное - намного опережающее рост заработной платы - удорожание жилья, обострившееся в связи с небывалым ростом энергоносителей, это - общемировая тенденция. На сегодняшний день подавляющее большинство американцев, взявших ипотечные кредиты, не в состоянии рассчитаться с банками, многие из которых уже на грани банкротства.

Правительство США 18 сентября текущего года должно принять важное решение в отношении базовой ставки банковского кредитования. Если ставка не будет снижена, то банковскую и ипотечную систему США ждут большие потрясения. Так эксперт Джозеф Стиглиц для worldcrisis.ru заявил: «Если на ближайшем заседании ФРС (Федеральная регистрационная служба США) 18 сентября базовая ставка действительно не будет снижена - то затыкать дыры придётся за счёт бюджета США. Но Буш крайне неудачно управлял экономикой. Общий размер государственных заимствований за 8 лет его президентства превысит $4 трлн., а госдолг США недавно превысил отметку $9 трлн.».

Еще больше масла в огонь подлила речь Буша, обращенная к согражданам, набравшим ипотечных кредитов в общей сложности на $1,5 трлн., в которой он пообещал, что малоимущих заемщиков не будут выселять из купленных домов. Ипотечные кредиты будут рефинансированы за счет Федеральной жилищной администрации, которая перекупит у банков ипотечные кредиты и застрахует их.

При этом доходы, которые заемщики получат от рефинансирования, налогом облагаться не будут. Планируется, что поддержку от Федеральной жилищной администрации получат 500 тыс. человек, а это лишь четверть от числа тех, кто в будущем году должен будет объявить себя банкротом. Если за год банки вынуждены будут продать отнятого у неплательщиков жилье, рынок недвижимости упадёт, банки не вернут своих денег и разорятся.

Снижение же базовой ставки может спровоцировать кризис доллара, как мировой валюты. Вот мнение ведущего банковского аналитика Ричарда Боува, опубликованное на РБКdaily.ru: «Если ФРС пойдет на снижение, это будет означать, что США уподобились СССР и перешли к плановой экономике. Сценарий такой: ставки растут, кредитные условия ужесточаются, рынок начинает трещать по швам — на помощь приходит ФРС, ставки снижаются, компании снова начинают брать больше кредитов, чем могут выплатить, и история повторяется…», — считает эксперт.

Какое бы решение не принял ФРС 18 сентября, неприятностей не избежать. Как факт – нынешний ипотечный кризис в Германии. Но и это еще не самое страшное. Кто, в конечном счете, заплатит за американские просчеты в области ипотеки? Без сомнения, что часть – правительство США, банки, кредиторы. Но значительный процент будет погашаться и за счет обычного обывателя, в том числе и российского, через инфляцию доллара.

Американский финансовый кризис таит опасность и для российской экономики. Строительные кампании широко используют банковские кредиты отечественных банков, но “российский банковский сектор, - утверждает российский деловой журнал «Эксперт», - в значительной мере лишь посредник между международными рынками и внутренними клиентами. Бурное развитие отрасли в последние два-три года базировалось на возможности привлекать зарубежные кредиты.

Фактически основную массу прибыли отечественные банки получают от простой операции — берут на Западе долларовые кредиты под 3–4% годовых, конвертируют их в рубли и выдают российским клиентам под 12–15% годовых. Более 40% ресурсной базы, из которой банки кредитуют российских клиентов, формируется именно за счет внешних займов», - заключает журнал.

В России, конечно же, осознают угрозу. Многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, а финансовые контрольные органы резко активизировали работу по проверке всех кредитных и ипотечных финансовых схем. Меры приняли, опоздали с этим или нет - покажет только время. Потребительский бум заканчивается и приходит время платить по счетам.

Напуганные американским кризисом в ипотеке, простые россияне встревожены, особенно те из них, кто уже подвязался на банковский кредит. Остальные в ожидании дальнейшего развития событий.

Приднестровью, в силу изолированности финансовой системы от внешнего мира, ипотечный кризис не грозит. Тем более что в нашей республике ипотечное кредитование находится еще в зачаточном состоянии. Однако с активизацией строительства первичного жилья, резко возросли цены и на вторичном рынке квартир. Но, это, как утверждают риэлтеры, поправка на мировую тенденцию. На самом деле, сегодня предложение - как на первичном, так и на вторичном рынках жилья - значительно превышает спрос. Несмотря на то, что цены одного квадратного метра в десять раз ниже московских, жилье в республике все еще не по карману основной массе населения. Из-за небольших размеров нашей республики, не стоит ожидать и эпидемии «обманутых дольщиков жилья», как, на пример, в России. У нас все проще и прозрачнее.

Вернуться в раздел: Кредиты