Перекредитование при ипотеке

Перекредитование – процесс получения кредита с меньшей ставкой, с целью погасить взятый ранее кредит, ставка которого выше. С развитием ипотеки, достаточно сильно снизили ипотечные ставки по кредитам. Заемщики сегодня могут пользоваться этим, снижая переплаты за приобретенное по ипотеке жилье.

Перекредитование очень распространено в тех странах, которые имеют более длительную историю ипотеки, нежели в России. В случае, когда разница процентных ставок составляет даже десятые доли процента, перекредитование уже становится выгодной процедурой.

В нашей стране процедура перекредитования имеет смысл только в том случае, когда разница ставок составляет не менее 2-3%. Это обусловлено наличием существенных дополнительных расходов, которые возникают при получении ипотечного кредита.

Наиболее оптимальным вариантом является перекредитование в том же банке, где заемщик получал ипотечный кредит. Это может позволить сократить расходы на получение кредита. Такой вариант не всегда устраивает банки, которые не хотят снижать проценты по тем кредитам, которые были выданы ранее. Для того, чтобы аргументировать свое решение, заемщик может получить решение о выдаче кредита с более низкой ставкой в другом банке. Предъявив его после банку-кредитору, заемщик может просить об изменении условий кредитования.

Если в процессе перекредитования не удается избежать смены банка-кредитора, то необходимо быть подготовленным к дополнительным затратам и трудностям. Вам необходимо рассчитывать на то, что придется заплатить дополнительные банковские сборы повторно: за рассмотрение заявки, за открытие и ведение счета, за выдачу кредита. Так же необходимо будет повторно оценить жилье и провести процедуру страхования, так как практически у каждого ипотечного банка имеются собственные партнеры: и оценщики, и страховщики.

Обязательно обратите внимание на то, что требования к ипотечному жилью у разных банков разные, и не каждый банк может одобрить то жилье, которое уже было приобретено вами.

Вне зависимости – перекредитуетесь вы в том же банке, или меняете кредитора, Вам придется оплатить все процедуры связанные с самим процессом перерегистрации ипотеки и нотариальным удостоверением данной сделки.

В главе 7 Закона "Об ипотеке" сказано: "имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства … тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека)". Соответственно, заемщик может повторно заложить приобретенное по ипотеке жилье. Законодательству то противоречить не будет, а процедуре перекредитования соответствует полностью. Практика показывает, что заемщики пользуются другой схемой: полное погашение кредита у первоначального кредитора, снятие залогового бремени, получение нового кредита под залог данного жилья. Данная схема является оправданной в том случае, когда сумма кредита превышает 50% стоимости данного жилья. Если сумма меньше, то процедура неоправданна. И то, что перекредитование происходит так, объясняется отсутствием согласованного отлаженного механизма перекредитования.

Для того, чтобы погасить первоначальный ипотечный кредит, заемщик должен взять краткосрочный беззалоговый, а затем досрочно погасить его за счет второго ипотечного. Основным минусом такого способа перекредитования является довольно значительная переплата. Причиной является то, потребительские кредиты имеют более высокие процентные ставки (на 5-10% выше ипотечных). Если же заемщик имеет в собственности какую-либо недвижимость, помимо приобретенной по ипотеке, то он может избежать данных трат. Достаточно заложить вторую квартиру, для получения второго ипотечного кредита.

Еще одним вариантом перекредитования является сотрудничество с ипотечным брокером. Ипотечный брокер может выступить гарантом перед банком, и тогда второй ипотечный кредит будет получен до выплаты первого. Сумма, выплачена ипотечному брокеру (от $500 до $2000) довольно быстро окупается, если разница в ежемесячных платежах по кредиту будет составлять $150-200.

Четкие и отлаженные механизмы для проведения процедуры перекредитования в России только появляются. Это значит, что со временем заемщику будет проще и дешевле перекредитовываться.

Вернуться в раздел: Кредиты