Программы ипотечного кредитования

Ипотека первичного жилья
Существует два механизма кредитования первичного рынка – под залог жилья, которое строится через всевозможные фонды финансирования строительства, или под другой твердый залог. Например, под существующее жилье на вторичном рынке или депозит. Для большинства клиентов более предпочтителен первый механизм.
Застройщики практически всегда сотрудничают с определенными банками для кредитования клиентов на покупку “первички”. При этом банки-партнеры изучают застройщика и определяют его надежность. Получается своего рода симбиоз – с одной стороны в случае, когда клиент, желающий приобрести квартиру в строящемся доме, нуждается в кредитных средствах, его отправляют только к банку-партнеру, с другой стороны, банк-партнер предоставляет кредит под залог имущественных прав на строящийся дом. У клиента фактически нет другого варианта, кроме как обращаться за кредитом в банк-партнер застройщика, так как другие банки не обладают необходимыми безопасными механизмами для кредитования покупки такого жилья. И банки-партнеры активно этим пользуются. Это означает, что при желании получить кредит для покупки квартиры на первичном рынке в определенном строящемся доме, клиенту предложат только определенный набор банков, в котором он сможет получить кредит и, вероятно, этот кредит будет дороже, чем средние ипотечные ставки по рынку.
Как правило, на рынке первичной ипотеки процентная ставка до оформления прав собственности на жилье обычно выше (примерно на 2%), чем по ипотеке вторичного жилья. Однако, после оформления прав собственности на квартиру, процентная ставка обычно снижается до уровня вторичного рынка. Это связано с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, потому что квартира в этот момент не является собственностью заемщика и не может быть таковой до сдачи дома Госкомиссии. Минимальный первоначальный взнос при этом обычно выше и в среднем составляет 30-40% от стоимости жилья, в то время как на рынке вторичного жилья - в среднем о 15-20%.
При ипотеке первичного жилья до оформления прав собственности, необходимо страхование только жизни и потери трудоспособности заемщика. Кроме того, в большинстве случаев, не нужно страховать титул, то есть риск потери собственности вследствие претензий третьих лиц. В случае ипотеки первичного жилья чаще прибегают к безналичному переводу денег, что экономит средства при операции обналичивании, за которую многие банки берут комиссионные. За безналичные переводы некоторые банки тоже взимают комиссию, но она, как правило, меньше аналогичных сборов за операции с наличными деньгами.

Ипотека вторичного жилья
Кредиты на вторичное жилье выдают не все банки: приоритет в банковских ипотечных программах все же остается за первичным жильем. Но вторичная ипотека подняла на новый уровень ипотечное жилищное кредитование.
Ипотека вторичного жилья отличается большей доступностью, несмотря на то, что требуется значительный первоначальный взнос, который обычно составляет до 30% от стоимости будущей квартиры.
При вторичной ипотеке будущий владелец дома въезжает в него сразу. При работе по ипотеке вторичного жилья банки могут рассматривать не только официальный, но и “серый” доход. На этом рынке активно работают агентства недвижимости, которые анализируют возможности клиента и сопоставляют их с условиями различных ипотечных программ города.

Ипотека элитного жилья
Интерес к таким программам проявляют в основном управленцы высшего звена и бизнесмены. Для них выгоднее занять в банке необходимую сумму, чем изымать ее из оборота, поскольку проценты по выплатам банку чаще намного ниже процентов от оборота в их бизнесе. По ипотечному кредиту на элитное жилье, вероятность полного досрочного погашения выше, чем по стандартному кредиту, так как крупные суммы берутся на более короткий срок. Наиболее выгодно для этой категории покупать элитное жилье в кредит на стадии строительства - после завершения строительства цена объекта сильно возрастает. Тем не менее, на практике, ипотека работает преимущественно в секторе вторичного жилья. Что предлагает рынок недвижимости в качестве элитного жилья? Где грань между ним и жильем уровня бизнес-класс? Может быть много мнений по этому вопросу, но существуют критерии, без которых жилье нельзя назвать “элитным”. Во-первых: месторасположение объекта. Элитные квартиры должны располагаться в престижных районах города или на популярных направлениях за городом. Во-вторых: качество жилья. Элитный дом никак не может быть панельным. То же касается и метража квартиры, дома, участка. Прилегающая к дому территория так же играет решающую роль. В перспективе, для развития рынка элитного жилья планируется создание крупных жилых комплексов с единой социальной средой. Для загорода - ориентация на новые направления, такие как Дмитровское, Калужское и Минское шоссе. Для банков ипотека на элитное жилье - довольно рискованное предприятие, далеко не все банки готовы оперировать необходимыми суммами. Если такие кредиты прекращают выплачивать, это очень негативно сказывается на качестве ипотечного портфеля. Кроме того, очень дорогое жилье - неликвидный залог, его довольно сложно реализовать в случае невыплаты кредита. Исходя из вышесказанного, платежеспособность клиентов, желающих взять кредит по величине гораздо превышающий среднестатистический, проверяется банками очень тщательно. Конечно же, важнейшим фактором может считаться уровень дохода. Как правило, он должен быть не менее $15 тыс. в месяц. Если заемщик имеет непостоянный доход, кредитор может найти какие-то другие подходы к оценке платежеспособности клиента. Банком может рассматриваться не только заработная плата клиента, но и его перспективный доход. Естественно, что охотнее навстречу идут людям, имеющим позитивную кредитную историю. Иногда банки требуют подтверждения кредитоспособности клиента дополнительными активами: недвижимостью, дорогостоящим имуществом (машины, яхты, антиквариат), ценными бумагами и т.п. Наличие этих активов, является хоть и существенным, но не определяющим фактором при принятии положительного решения о выдаче кредита. Для оформления сделки также необходимо наличие поручителей, желательно юридических лиц. Решение по заявке, как правило, принимается только с согласия нескольких специалистов.

Ипотека загородной недвижимости
Сегодня ипотеку можно оформить не только на городское жилье, но и на покупку дома в кредит или строительство загородной недвижимости.
Ипотека по покупке загородной недвижимости не отличается ни по времени, ни по своей стоимости от покупки квартиры. После заключения кредитного договора и помещения суммы кредита в депозитарный сейф либо открытия аккредитива банк в сделке продавца и покупателя не участвует. Продавец и покупатель самостоятельно заключают договор купли-продажи, куда обязательно включают указание на то, что дом и участок приобретаются за счет кредитных средств, и указание реквизитов банка, необходимых государственному регистратору для внесения записи в Единый государственный реестр прав. Вместе с договором купли-продажи покупатель подает в орган государственной регистрации закладную. После регистрации ипотеки продавец получает деньги из депозитарного сейфа либо со счета “аккредитивы к оплате” по предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. Первоначальный взнос должен составлять не менее 30% стоимости предмета залога.
В соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса РФ покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Ипотека земли и земельных участков
Растущий спрос на землю побудил банки внедрить кредитование покупки участков. Если раньше финучреждения в лучшем случае предоставляли такие ссуды только под залог домов и квартир, то сегодня залогом могут выступать и имущественные права на землю. В том числе и на сельскохозяйственную. Правила об ипотеке не распространяются на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором. Оценка земельного участка не может быть установлена в Договоре об ипотеке ниже его нормативной стоимости.
Земельная ипотека имеет доступные процентные ставки и первоначальные взносы.

Вернуться в раздел: Кредиты