Бизнес портал Alti.ru

 

 

Кредитование:

Ипотечное кредитование

Потребительское кредитование

Кредиты для бизнеса

Условия кредитования

Кредитные карты

Автокредит

Банки

Лизинг

Готовый бизнес

Бизнес планы

Кредитование

Инвестиции

Финансы

Договора

Бизнес идеи

Должностные инструкции

Страхование

Публикации




Кредит под залог

Залог - это один из способов, гарантирующих кредитору возврат его средств. Если заемщик вдруг перестанет исполнять свои обязательства, кредитор имеет право реализовать залог и таким образом вернуть свои деньги. Более того, залогодержатель имеет преественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Что это значит? Допустим, вы взяли кредиты в нескольких местах, причем один - под залог квартиры. Если вдруг вы не сможете платить, то держатель вашей закладной может реализовать квартиру и погасить вашу задолженность перед ним, не делясь с другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Залог - один из классических гражданско-правовых институтов, имеющий многовековую историю и берущий свое начало еще в римском праве. Этот способ обеспечения исполнения обязательств занимает особое место среди всех других.
На начальном этапе развития залога в преественном положении находился кредитор. ество должника передавалось в собственность кредитора, и при своевременной уплате долга оно возвращалось должнику. Данный вид залога получил название фидуция, так как отношения, возникающие между кредитором и должником, носили лично-доверительный характер.
Позже появилась еще одна форма залога - пигнус. При этой форме залога ество тоже передавалось кредитору, но не в собственность, а во владение. Сам же должник мог сохранить право пользования вещью, но для этого необходимо было получить согласие кредитора.
Ипотека явилась следующим шагом в развитии поземельного залогового кредита. В отличие от пигнуса при ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным еством, которое сохранялось за должником. При ипотеке основным правом залогового кредитора в случае неисполнения должником обязательства в установленный срок являлась продажа заложенного ества.
Ипотека получила развитие и в России. В настоящее время эта форма залога применяется при кредитовании граждан, приобретающих квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке. Если сравнить ипотеку со всеми предыдущими формами залога, можно сделать обоснованный вывод: в данной ситуации интересы должника и кредитора учтены в равной степени. Основное преество ипотеки - правомочие владения и пользования заложенным еством, т. е., говоря юридическим языком, должник имеет возможность "эксплуатации предмета залога с целью потребления его полезных свойств".
Кредиты и залоги
Некоторые люди почему-то полагают, что кредит под залог недвижимости - это кабала, из которой не выберешься до конца своей жизни, и что банк в конечном счете все равно наложит взыскание на заложенную недвижимость. На самом деле закон в равной степени защищает права кредитора и должника. Основной принцип, заложенный в законодательстве о залоге, - надлежащее выполнение своих обязанностей должником и обеспечение возможности удовлетворения требований кредитора в случае их неисполнения.
Целевой кредит под залог приобретаемой недвижимости - единственный способ решения жилищной проблемы для многих граждан. В этом случае между банком и лицом, получившим целевой кредит, возникает две группы обязательственных правоотношений: кредитные и залоговые.
Основанием для возникновения кредитных правоотношений является подписанный с кредитной организацией кредитный договор, а залоговые правоотношения вытекают из договора залогоприобретенной недвижимости (закладной). Банк, предоставивший денежные средства, выступает залогодержателем, а должник по кредитному договору - залогодателем.
Основным правом залогодержателя является возможность обращения взыскания на заложенное недвижимое ество в случае неисполнения залогодателем своих обязанностей по основному обязательству. Что же касается залогодателя, то он в отношении предмета залога обладает всеми правомочиями собственника, за некоторыми исключениями:
· владение,
· пользование,
· распоряжение.
Как известно, право собственности включает триаду правомочий: владение, пользование, распоряжение. Остановимся на каждом из них подробнее.
Правомочие владения - это основанная на законе (т. е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное ество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т. п.). При ипотеке залогодатель обладает данным правомочием в полном объеме, оно ничем не ограничивается.
Правомочие пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования ества путем извлечения из его потребления полезных свойств. Оно тесно связано с правомочием владения - в большинстве случаев можно пользоваться еством, только фактически владея им. Это правомочие тоже принадлежит собственнику заложенного ества в полном объеме. Залогодатель вправе использовать это ество в соответствии с его назначением. При использовании заложенного ества не должно допускаться ухудшение этого ества и уменьшение его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Также у залогодателя есть все права на доходы, извлеченные из предмета залога.
Правомочие распоряжения - это возможность определения юридической судьбы ества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждения по договору, передачи по наследству, уничтожения и т. д.).
Именно при реализации данного правомочКредитный бизнес - высоко рискованная сфера деятельности.
Но, за несколько тысячелетий финансовые структуры разработали механизм, позволяющий снизить риск и позволяющий защитить интересы кредитодателя. Одной из составляющих такого механизма является средство обеспечения выполнения кредитного обязательства известное как ипотека.
Другими словами, ипотека - это не что иное, как кредит под залог, при этом объектом залога является недвижимое имущество. Ипотека защищает интересы кредитодателя и дает ему возможность взыскать долги с недобросовестного должника в случае нарушения кредитных обязательств. Для залогодателя ипотека привлекательна тем, что имущество остается в его владении и пользовании в течение срока кредитного договора и может быть отчуждено (продано на торгах) только в случае нарушения существенных условий договора, связанных с не возможностью погашения обязательств иным способом. Еще одним привлекательным аспектом кредита под залог для кредитополучателя является то, что залогодателем может быть не только сам должник по кредитному обязательству, но и иное лицо, не являющееся участником кредитного договора.
Привлечение заемных средств для крупных предприятий, как правило, осуществляется методом акционирования, что является не приемлемым для субъектов малого и среднего бизнеса. Для такой категории потребителей кредитов характерен высокий уровень риска не возврата кредитов. Кредитные организации защищают свои интересы двумя основными способами, либо, выдавая необеспеченные кредиты под высокие проценты, либо требуют гарантий обеспечения долга.
Экономические ситуации у различных кредитополучателей может существенно отличаться, что приводит к дифференциации потребителей кредитов на две крайне различные категории.
Одна категория отличается стремлением заниматься высокодоходными, но в высшей степени рискованными видами бизнеса. При этом, такие предприниматели готовы без колебаний покрыть высокие процентные ставки по кредитам из будущих сверхприбылей.
Вторая категория предпринимателей занимается такими видами бизнеса, которые дают не высокую, но стабильную прибыль на протяжении многих лет, а иногда и десятилетий. Уверенность в стабильности бизнеса позволяет воспользоваться механизмом кредита под залог недвижимости для получения кредита на максимально льготных условиях, тем более что сами объекты залога остаются в пользовании залогодателя. Этот механизм чаще используют не для пополнения оборотных средств, а для приобретения дополнительных производственных мощностей или модернизации существующего производства, что позволяет расширить существующий бизнес.
Как правило, объектом залога по договору ипотеки, является имущество, которое характеризуется как объекты коммерческой недвижимости. Гражданский Кодекс РФ в соответствие со статьей 135 предусматривает, что объект, который является предметом кредита под залог, закладывается вместе с принадлежностями как единое целое. По соглашению сторон в кредитном договоре могут быть предусмотрены иные условия залога. При оформлении залога необходимо учесть то обстоятельство, что предметом залога может быть только обособленный объект, а не часть имущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения.
Огромным плюсом для предпринимателей является то обстоятельство, что закон признает возможность кредита под залог не только имущества, находящегося у кредитополучателя на праве собственности, но и на праве аренды. В этом случае объектом залога становятся права арендатора в объеме, не противоречащем существу арендных отношений.
Действующий закон требует нотариальной регистрации договора об кредите под залог недвижимого имущества. В указанном договоре, как сделке в отношении недвижимого имущества, должен содержаться ряд существенных обстоятельств в отношении объекта ипотеки. В договоре должно быть указано наименование предмета ипотеки, его описание должно быть достаточным для идентификации и включать в себя адрес объекта или иные географические координаты. Право собственности на предмет залога должно быть указано в договоре со ссылкой на государственный орган, осуществивший государственную регистрацию данных прав залогодателя, правоустанавливающий документ и его реквизиты. Если в качестве ипотеки выступает право аренды, то в договоре залога действуют аналогичные правила при описании арендуемого имущества с обязательным указанием срока аренды.
Поскольку залог неразрывно связан с исполнением обязательств, то в договоре об ипотеке обязательно указываются основания возникновения обязательства, сумма и срок его исполнения. Если обязательство возникло в соответствие с договором, то указываются существенные обстоятельства такого договора. При необходимости определения суммы обязательств в будущем, договор об ипотеке должен содержать методику или порядок определения указанной суммы, а также порядок и сроки исполнения обязательств, либо иные условия, которые позволят определить эти обстоятельства.
Использование ипотеки как механизма обеспечения обязательств имеет ряд проблем для залогодержателя. Поскольку, в подавляющем числе случаев, залогодержателем являются специализированные кредитные организации и в силу профессионализма знакомые со всеми «подводными камнями», стоит упомянуть только наиболее существенные проблемы.
Во-первых, реализация прав на заложенное имущество может быть ограничена при банкротстве залогодателя. Это связано с урегулированным правом порядком реализации механизма банкротства и наличием ряда категорий кредиторов, которые имеют преимущества даже по отношению к залогодержателю.
Во-вторых, при залоге прав аренды возможны форс-мажерные обстоятельства, которые не являются страховыми случаями и прекращающие сами договора аренды (например, снос или реконструкция зданий в силу административных решений).
Невзирая на указанные и не названные проблемы ипотеки, банки с готовностью идут на выдачу кредитов под залог коммерческой недвижимости, что позволяет клиенту получить более дешевые деньги, а банку - выдать кредит с минимальным риском.

Вернуться в раздел: Кредиты