Требования к договорам строительного подряда
ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К ДОГОВОРУ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
В настоящее время правоотношения, возникающие по договору подряда, регулируются в основном положениями главы 37 ГК РФ.
Договоры строительного подряда заключаются на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт предприятий, зданий (в том числе жилых домов), сооружений или иных объектов, а также на выполнение
монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда могут применяться также к работам по капитальному ремонту зданий и
сооружений.
По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется
создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Таким образом, существенными условиями договора строительного подряда наряду с предметом договора являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Особо
выделяется такая обязанность заказчика, как «создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ».
Договор строительного подряда носит консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.
В отличие от иных консенсуальных договоров подряд не может быть исполнен непосредственно в момент заключения договора, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на
выполнение работы.
Возмездность договора строительного подряда проявляется в том, что подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнении и сдаче, как правило, всей
работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.
Субъектами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчиков могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами, а также
лица, действующие от имени заказчика и в его интересах. Привлечение третьих лиц — зачастую специализированных организаций — необходимо порой с целью осуществления эффективного контроля за деятельностью
подрядчика, требующей специальных знаний и навыков. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.
Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать
органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в
роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный
договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.
Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. Таким образом, заказчик в
договоре строительного подряда — это лицо, которое от имени инвестора или от своего собственного имени заключает договор с подрядчиком и обладает всеми правами и обязанностями, вытекающими из этого
договора.
В качестве подрядчиков выступают различные строительные и строительно-монтажные, проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели и физические
лица, получившие лицензию на строительную деятельность. Лицензирование строительной деятельности имеет своей целью защиту прав и интересов лиц, являющихся потребителями строительной продукции. В
строительстве широко применяется система генерального подряда, при которой функции генеральных подрядчиков принимают на себя организации общестроительного профиля, а для выполнения специальных работ
привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо — субподрядчиком.
Предметом договора строительного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства; капитальный ремонт здания или
сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ и т.д. Договор может
охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в
эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.
Цена в договоре строительного подряда является существенным условием, подлежащим обязательному согласованию. Цена договора, как правило, определяется путем составления сметы, представляющей собой
постатейный перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку строительных материалов и конструкций и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ
и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не
может пересматриваться в ходе строительства, за исключением установленных действующим законодательством случаев.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе
или в договоре оплата работ производится после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно.
Однако чаще всего договоры строительного подряда включают условия об авансировании работ либо оплате их отдельных этапов.
Срок, как и цена договора, относится к существенным условиям договора строительного подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение как конечного срока выполнения работы
(именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов имеют для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на
себя заказчиком. Начало течения и продолжительность многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к договору строительного подряда обычно
прилагаются различные календарные планы и графики, которые становятся составными частями договора.
Форма договора строительного подряда в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор должен составляться с учетом включения в
него подробного перечня прав и обязанностей сторон. Как уже было сказано выше, детальная регламентация прав и обязанностей сторон по договору строительного подряда в ряде случаев существенно облегчает
реализацию требований по восстановлению нарушенного права.
© Alti.ru