Лизинг недвижимости : Далекое - близкое

Лизинг недвижимости, несмотря на существование спроса, остается экзотическим видом бизнеса. Но его рост неизбежен вне зависимости от того, будут созданы государством внешние стимулы для развития или нет.

Российский лизинговый рынок, демонстрирующий в последние годы бурный рост, проникает в новые сферы. Одной из них является недвижимость. В странах Запада лизинг недвижимости используется уже много лет, а в России не первый год о нем говорят не более как о перспективном направлении. По данным «Эксперт РА», в целом по России доля лизинга недвижимости в портфеле лизинговых компаний в 2005 году едва достигла 1%. На Северо-Западе эта доля, по предварительным оценкам, достигла 2%, что в абсолютных цифрах составляет около 26 млн долларов. Столь незначительные объемы рынка при наличии активного спроса во многом обусловлены отсутствием у лизинговых компаний опыта работы с недвижимостью. От того, насколько быстро и успешно удастся приобрести опыт, зависят будущие темпы роста данного сегмента. А в том, что он будет расти, участники рынка не сомневаются.

Продать, потом построить
Как отмечает генеральный директор ЗАО «ЗЕСТ» Андрей Пушкарев, потенциал рынка коммерческой недвижимости настолько высок, что востребованы любые финансовые инструменты, включая лизинг. «Постоянный рост спроса на коммерческую недвижимость обусловлен рядом причин, – говорит директор по развитию группы компаний Бекар Игорь Горский. – Главная из них – экономическая стабильность, благодаря которой люди не боятся вкладывать средства в недвижимость, в том числе используя кредитные схемы». Спрос на помещения зачастую заметно превышает предложение. По словам Игоря Горского, недавно в «Бекар» обратился клиент, желавший приобрести коммерческое помещение. Компания обратилась к застройщику в тот момент, когда строительные работы были на стадии котлована. Однако оказалось, что все коммерческие помещения в этом здании были проданы уже на стадии проекта. «Конечно, пока это не совсем типичная история, но она близка к типичной», – подчеркивает Игорь Горский. Сейчас в строящихся жилых домах в первую очередь распродаются коммерческие помещения, расположенные на первом этаже. Еще несколько лет назад такие площади продавались в последнюю очередь и не без труда. Спрос на недвижимость подогревается и постоянным увеличением арендных ставок. Рост ставок привел к тому, что сейчас суммарная плата за аренду помещения в центре Петербурга в течение четырех-пяти лет сопоставима с его стоимостью.

Экономия – до трети
Если та или иная компания приняла решение приобрести офис, торговое или производственное помещение, она может использовать для покупки собственные средства, взять кредит в банке или воспользоваться услугами лизинговой компании. При этом лизинг является наиболее выгодным финансовым инструментом. Как поясняет генеральный директор компании «Глобус-лизинг» Борис Курцман, развивающиеся предприятия не хотят, а зачастую и не могут себе позволить изымать из оборота сотни миллионов рублей для приобретения объектов недвижимости. Многие компании пользуются банковскими кредитами, однако лизинг гораздо экономичнее: в период действия договора предмет лизинга (в нашем случае – здание или помещение) находится на балансе лизингодателя. Кроме того, использование лизинговой схемы позволяет сократить срок амортизации предмета в три раза. Оба эти обстоятельства позволяют лизингополучателю уменьшить расходы по уплате налога на имущество. Сами лизинговые платежи относятся на себестоимость, эта сумма не облагается налогом на прибыль. В результате, по подсчетам специалистов, лизинг позволяет компании-клиенту сэкономить до трети суммы, отпущенной на покупку недвижимости. Все это, казалось бы, создает лизинговым компаниям широкое поле деятельности. «У компаний есть желание заниматься лизингом недвижимости, лизингополучатели стали лучше понимать, как это работает, спрос огромный», – резюмирует генеральный директор компании «Прогресс-Нева Лизинг» Станислав Ким. Число лизинговых сделок с недвижимостью и их общий объем, на первый взгляд, должны расти лавинообразно. Однако, как и на любом относительно молодом рынке, есть ряд сдерживающих факторов.

Банки осторожничают
Одно из основных препятствий для активного развития лизинга недвижимости – длительная амортизация. Согласно законодательству, срок действия лизингового договора должен быть сопоставим со сроком амортизации предмета лизинга с учетом ускоряющего коэффициента 3. Как правило, срок амортизации недвижимости составляет не менее 30 лет. Это значит, что лизинговый договор должен заключаться не меньше чем на 10 лет. «Сегодня в России финансирование на такие периоды достаточно ограничено. Я как профессиональный заемщик знаю, что трудно найти финансирование на срок больше пяти лет, выгодное как для нас, так и для лизингополучателя», – говорит Борис Курцман. С этим не совсем согласен Станислав Ким: «На рынке есть деньги, которые могли бы устроить лизингополучателя. Проблемы перекредитования в общем нет. Проблема еще глубже – финансовые структуры не спешат вкладывать имеющиеся на рынке средства в коммерческую недвижимость. Лизингодателям и лизингополучателям следует добиваться большей прозрачности своих действий. Когда банки поймут, как работает весь этот механизм, получать финансирование станет легче». По мнению Игоря Горского, причина опасений кредитных организаций – более низкая по сравнению с жильем скорость реализации коммерческих, особенно производственных, помещений. Квартира – типовой товар, пользующийся стабильно высоким спросом, в случае дефолта заемщика ее легко реализовать. При работе с коммерческой недвижимостью риски гораздо выше. «Если сейчас на рынке бум, то еще два года назад был провал, и мы не знаем, что будет дальше», – поясняет Горский. Сложнее всего лизинговым компаниям и банкам дается работа с производственными помещениями. Каждое такое здание если не уникально, то во всяком случае имеет узкую специализацию: у предприятий свои требования к площади помещения, его расположению относительно крупных магистралей, возможностям потребления электроэнергии. В случае дефолта лизингополучателя поиск потенциального клиента, который смог бы приобрести этот объект недвижимости, может растянуться до полугода и даже более. Все это время лизингодателю придется нести немалые расходы по эксплуатации здания. Сложности многих отпугивают Лизинговых компаний, имеющих в портфеле сделки с недвижимостью, могло бы быть больше, но едва ли не половина желающих заняться столь перспективным бизнесом пасует перед сложностью контракта. В отличие от сделок с автомобилями, которые совершаются в считанные дни, или сделок с оборудованием, занимающих недели, процесс оформления документов по сделке с недвижимостью занимает от двух месяцев до полугода. Чтобы передать недвижимость в лизинг, лизингодатель должен ее приобрести и зарегистрировать на себя – это занимает не меньше месяца, еще месяц – получение финансирования у банка. Работу лизинговых компаний со многими объектами затрудняет существенная разница между балансовой и рыночной стоимостью недвижимости. Как поясняет Борис Курцман, эта разница образует прибыль продавца и облагается налогом, а значит стоимость здания автоматически увеличивается на величину налога на прибыль (24%) и НДС. «Иногда продавец недвижимости хочет получить разницу между балансовой и рыночной стоимостью в конверте, но лизинговая компания не может работать по таким схемам», – рассказывает Станислав Ким. Впрочем, постепенно эта проблема перестанет быть актуальной, поскольку на рынке появляется все больше новых зданий, а их балансовая стоимость сопоставима с рыночной. Если в лизинг передается здание, а не встроенное помещение, лизинговой компании приходится решать и вопрос собственности на землю, на которой стоит передаваемое в лизинг здание. Согласно Гражданскому кодексу РФ и Закону о лизинге, земельные участки не могут быть предметом лизинга. И хотя заинтересованные стороны пытаются лоббировать внесение соответствующих поправок в законодательство, изменений в ближайшее время ожидать не приходится. Ситуация, при которой здание принадлежит одному собственнику, а земельный участок – другому, не слишком привлекательна для потенциальных лизингополучателей. Однако сейчас лизинговые компании выработали механизм для решения этой проблемы – лизингополучатель заключает с владельцем земельного участка договор аренды на 49 лет с правом пролонгации. В ряде случаев земельные участки выкупаются новыми владельцами зданий.

Работа для сильных
«Чтобы заниматься сделками с недвижимостью, надо обладать серьезными финансовыми возможностями. Это работа для сильных игроков», – резюмирует Борис Курцман. Андрей Пушкарев полагает, что основной сложностью для компании, выходящей с предложением лизинга недвижимости, является отсутствие опыта. Не имея опыта, непросто просчитать риски и избежать ошибок в документообороте. Пока более или менее серьезным портфелем сделок с недвижимостью обладают единицы, однако прогресс почти неизбежен. В том случае если банковский кредитный ресурс станет более «длинным» и появится возможность заключать сделки быстрее (в первую очередь это зависит от органов, отвечающих за государственную регистрацию недвижимости), объем сделок быстро вырастет в разы. Но даже если внешняя среда останется прежней, рост, пусть и не взрывной, на этом рынке произойдет все равно, просто потому, что спрос достиг той критической точки, когда предложение, несмотря на все сложности, должно ему отвечать.

Источник: Эксперт: Северо-Запад