Лизинг недвижимого имущества : сложно или очень сложно?

Лизинг, являясь видом инвестиционной деятельности, получил широкое распространение на рынке различных товаров и стал одним из основных источников пополнения средств организаций. Его популярность связана с очевидными преимуществами для всех участников лизинговой сделки по сравнению с другими вариантами инвестирования. Причем чем выше стоимость имущества, тем существенней данные преимущества. Вот почему лизинг недвижимости стал наиболее перспективным направлением инвестирования.

Следует отметить, что лизинг недвижимого имущества является одним из способов устранения несовпадения фактического и юридического места нахождения организации. В настоящее время уже созданы судебные прецеденты, связанные с ликвидацией организации в результате указанного несовпадения. Приобретение офисного помещения в собственность посредством лизинга помогло бы решить указанную проблему, избежав вывода из оборота организации значительных денежных средств. В то же время очевиден факт развития данного направления в условиях недостаточно четкого урегулирования на законодательном уровне многих вопросов.

О проблеме, связанной с определением понятия недвижимого имущества
Как известно, Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) определил, что недвижимым имуществом являются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В их числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Для признания факта несоразмерности ущерба, а также возможности признания недвижимого имущества, например, сооружением необходимо совмещение юридических, технических и инженерных знаний, что практически нереализуемо на практике. Одним из возможных путей решения этой проблемы является установление четких, а не оценочных критериев для признания недвижимого имущества таковым. Другим путем является создание органа, полномочного принимать решение по данному вопросу, заключения которого были бы для налоговых и иных органов неоспоримым доказательством признания имущества движимым или недвижимым.

К сожалению, в настоящее время законодатель отрицает наличие указанной проблемы. Заявителю приходится решать ее самостоятельно путем обращения в регистрирующие органы и получения отказа в государственной регистрации по причине того, что соответствующее имущество недвижимым не является.

Лизинг или аренда?
Одной из основных проблем лизинга недвижимого имущества является отсутствие законодательного регулирования особенностей государственной регистрации договора лизинга. В настоящее время регистрирующие органы вынуждены применять к государственной регистрации договора лизинга по аналогии нормы, регламентирующие процедуру регистрации договора аренды.

В то же время лизинг по сравнению с арендой имеет свои особенности, которые требуют урегулирования на законодательном уровне. Чтобы раскрыть проблемы государственной регистрации лизинга недвижимого имущества, следует обратиться к структуре сделки.

Так, в соответствии со ст. 2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге) недвижимого имущества» под договором лизинга понимают соглашение, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Исходя из нормативного определения лизинга самым первым соглашением, заключаемым в рамках сделки, является договор лизинга. Все остальные соглашения (договора купли-продажи предмета лизинга, страхования, на выполнение дополнительных работ или оказания услуг и т. д.) хронологически заключают после него. При этом договор лизинга недвижимого имущества по общему правилу (ст. 433 ГК РФ) считают заключенным лишь с момента государственной регистрации.

В то же время договор аренды недвижимого имущества, к которому приравнивают с точки зрения государственной регистрации договор лизинга недвижимости, подлежит государственной регистрации только при условии наличия права собственности арендодателя на недвижимость. При этом государственная регистрация договора лизинга, то есть его заключение, предшествует переходу права собственности к лизингодателю. Учитывая основной принцип права «Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse haberet» («Никто не может передать больше прав, чем имеет сам»), возникает вопрос относительно того, каким образом можно соблюсти хронологическую последовательность заключения договора лизинга, а затем договора купли-продажи.

Данный вопрос является очень важным для решения указанной проблемы на практике, так как заключение договора лизинга влечет ряд правовых последствий, не возникающих при заключении договора аренды, например применение коэффициента ускоренной амортизации по отношению к предмету лизинга.

Практическое решение проблемы регистрации договора лизинга
Если применять действующее законодательство к заключению и государственной регистрации договора лизинга, то сделка будет выглядеть очень сложно. Рассмотрим основные этапы заключения и государственной регистрации лизинговой сделки недвижимого имущества.

1. Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Эта процедура не осложняет сделку необходимостью государственной регистрации. В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 данная сделка не нуждается в государственной регистрации.

В связи с тем что законом предусмотрено заключение договора лизинга в отношении конкретной вещи, договоренности относительно предмета лизинга должны быть достигнуты еще до заключения договора лизинга. Для формализации процесса заключения сделки волеизъявление лизингополучателя относительно приобретения соответствующего недвижимого имущества может быть выражено в письменной форме.

Надо отметить, что правило о предварительной договоренности относительно приобретения определенного имущества для последующей передачи его в лизинг действует при заключении любого лизингового договора, а не только в отношении недвижимого имущества. Например, при передаче в аренду транспортного средства следует указывать его идентификационный номер. Однако заключение договоров лизинга, купли-продажи и других сопутствующих соглашений в отношении транспортного средства занимает гораздо меньше времени и, как правило, минует стадию предварительного договора. Другое дело лизинг недвижимого имущества: заключение любых договоров в отношении недвижимости требует дополнительного урегулирования некоторых вопросов (переоформление на имя нового собственника договора об энергоснабжении, на информационное обеспечение здания, на систему охранной сигнализации, на обслуживание отопительной системы и т. д.).

2. Подписание договора лизинга недвижимого имущества.
На данной стадии лизингополучатель и лизингодатель согласовывают условия договора, определяют порядок пользования соответствующим имуществом, а также решают следующие вопросы:

обеспечение энергией, водоснабжение;
эксплуатация системы вентиляции, кондиционирования;
обеспечение работы телекоммуникаций, в том числе интернет-услуги;
определение стороны договора, которая будет осуществлять капитальный и текущий ремонт (если в договоре лизинга данное условие не оговорено, то применяются по аналогии нормы ГК РФ об аренде, которые предусматривают возложение обязанности по текущему ремонту на лизингополучателя, а по капитальному — на лизингодателя);
иные вопросы, возникающие в процессе эксплуатации недвижимого имущества.
Согласование условий договора лизинга носит больше формальный характер, так как подписание документа не влечет вступления его в юридическую силу. Как было сказано выше, договор лизинга недвижимого имущества считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

На практике часто возникают ситуации, когда по обоюдному согласию продавца, лизингодателя и лизингополучателя последний фактически пользуется имуществом до вступления в силу договора. В этой ситуации можно рекомендовать к применению нормы статьи ГК РФ, которые предусматривают возможность распространения по договоренности сторон условий заключенного ими договора на их отношения, возникшие до заключения договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ). В данном случае лизингополучатель может выплачивать лизинговые платежи, но не обязан делать этого. Соответственно, лизингодатель не вправе принудить его к исполнению соответствующей обязанности1. При этом все полученные лизинговые платежи с точки зрения налогового права будут считаться авансами и не могут уменьшать налоговую базу лизингополучателя. Другим последствием является невозможность вычета налога на добавленную стоимость, выплаченного в составе лизинговых платежей до заключения договора.

3. Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость.
Оформление данной сделки, а также государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не вызывает особых трудностей и достаточно часто осуществляется на практике. Однако в случае заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в целях последующей его передачи в лизинг следует уведомить продавца об этом обстоятельстве (ст. 666 ГК РФ). Это, пожалуй, единственная законодательно установленная особенность данного документа.

Следует отметить, что в отличие от договора лизинга недвижимого имущества в данном случае существует временной интервал между заключением договора купли-продажи недвижимого имущества и переходом права собственности на него. В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания, если иное не предусмотрено самим соглашением или действующим законодательством. В отношении договора купли-продажи недвижимого имущества в законодательстве отсутствует указание на необходимость его государственной регистрации. Кроме того, включение в текст подобного договора условия о его регистрации влечет за собой отказ в регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество2. Поэтому договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. В то же время право собственности на недвижимое имущество возникает у нового собственника только в момент государственной регистрации перехода права собственности.

Итогом права собственности лизингодателя на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации. На одноименном документе, выданном ранее на имя продавца, ставят отметку о прекращении права собственности предыдущего владельца.

4. Подписание акта приема-передачи имущества к договору лизинга и передача договора лизинга для государственной регистрации в соответствующие органы.
Договор лизинга в случае заключения подлежит государственной регистрации. Право аренды регистрируют в качестве обременения права собственности лизингодателя.

Только с момента госрегистрации у лизингополучателя возникает обязанность выплачивать соответствующие платежи, а у лизингодателя — обеспечивать возможность эксплуатации недвижимого имущества, если договором это отнесено к его обязанностям.

Сложности с регистрацией договора лизинга

Как видно, структура лизинговой сделки недвижимого имущества весьма сложна. Самое главное, что указанные процедуры достаточно длительны по времени. Так, государственная регистрация должна быть осуществлена соответствующей организацией в течение месяца со дня подачи заявления со всеми необходимыми документами3. Соответственно, если строго следовать действующему законодательству, то есть регистрировать договор лизинга после возникновения права собственности лизингодателя на соответствующий объект недвижимого имущества, то одни только процедуры государственной регистрации занимают по времени около двух месяцев. При этом в указанный период не входит время, необходимое для подготовки документов для регистрации.

На практике часто совмещают государственную регистрацию возникновения права собственности и договор лизинга, то есть подают документы одновременно. При этом регистрирующие органы проводят экспертизу двух пакетов одновременно, что существенно сокращает срок их рассмотрения. После этого соответствующие органы проводят последовательную регистрацию возникновения права собственности и договора лизинга.

К сожалению, в настоящее время отсутствует законодательно установленная возможность совмещения указанных действий. Поэтому возникает вопрос относительно правомерности приема регистрирующими органами заявления на регистрацию договора лизинга от лица, которое не является собственником недвижимого имущества на момент подачи соответствующего заявления.

Пока законодатель рассматривает договор лизинга для целей государственной регистрации как полную аналогию договора аренды, юристам-практикам придется придумывать трудоемкие схемы. Одна из них приведена выше. Надо отметить, что в указанной структуре лизинговой сделки в области недвижимого имущества существует один элемент, который еще до недавнего времени был настоящей проблемой для лизинговых компаний в их взаимодействии с налоговыми органами. Это связано с тем, что договор лизинга считают заключенным с момента его государственной регистрации, что происходит только после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. В то же время налоговые органы рассматривают такой договор как аренду с выкупом и соответственно считают невозможным применение в данном случае коэффициента ускоренной амортизации.

Однако в настоящее время подобная проблема устранена в связи с тем, что судебные органы придерживаются иной позиции. При анализе различных решений арбитражных судов по данному вопросу можно сделать вывод о том, что «последовательность заключения договоров купли-продажи и лизинга не является определяющим моментом для квалификации спорного договора»4. К сожалению, в настоящее время нет единого судебного акта, который бы обобщил практику арбитражных судов по данному вопросу. В то же время существует обширнейшая практика, которая подтверждает данную точку зрения (постановление ФАС Московского округа от 13 апреля 2004 года, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29 февраля 2000 года, постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 апреля 2001 года).

Выводы

Таким образом, в настоящее время наиболее остро стоит проблема устранения пробелов в законодательстве, связанных с лизингом недвижимого имущества.

До тех пор пока законодатель будет продолжать игнорировать существование проблемы, связанной с отсутствием возможности однозначного определения движимого и недвижимого имущества, практика обращения заявителей в регистрирующие органы для получения отказа в государственной регистрации не иссякнет, а, наоборот, увеличится. Видимо, не следует упоминать о том, что такая практика отнюдь не способствует развитию рынка и создает дополнительные препятствия для заключения сделок в отношении имущества, вид которого сложно определить. Кроме того, следует отметить, что к такому имуществу в основном относят то, которое связано с производством, например, в сфере топливно-энергетического комплекса.

Проблема, связанная с государственной регистрацией договора лизинга, также требует срочного законодательного урегулирования. Данный договор не аналогичен договору аренды и не может быть приравнен к нему при государственной регистрации. Отсутствие определенности по данному вопросу препятствует массовому распространению лизинга недвижимого имущества. К сожалению, в настоящее время подобные сделки занимают незначительную долю в общем объеме сделок, заключаемых лизинговыми компаниями.

Однако прежде чем решать проблему, ее необходимо признать. Надеемся, что указанные проблемы будут признаны на законодательном уровне в ближайшее время, а значит, лизинг недвижимого имущества получит дальнейшее развитие как перспективное и взаимовыгодное для лизингодателя и лизингополучателя направление инвестиционной деятельности.