Лизинг в недвижимости: неоткрытый лизинговый клад

Передача в лизинг всевозможного оборудования - довольно распространенная практика в различных сферах бизнеса, например в строительстве. По экспертным оценкам, с использованием лизинга в Петербурге продается до 45-50% новой строительной техники. Почему же схема, преимущества которой давно очевидны для предпринимателей, пока остается экзотикой на рынке недвижимости? Что мешает передавать в лизинг встроенные помещения и целые имущественные комплексы - при высоком спросе на такую услугу?

На эти вопросы попытались ответить участники "круглого стола", организованного Северо-Западной лизинговой ассоциацией и еженедельником "Недвижимость и строительство Петербурга". В обсуждении участвовали представители лизинговых фирм и банковских структур, риэлтеры и финансовые консультанты, чиновники и члены общественных организаций, защищающих интересы малого бизнеса.

Специалисты констатировали: впервые в диалог, посвященный перспективам лизинга коммерческой недвижимости, удалось вовлечь представителей власти. Причем дискуссия получилась конструктивной. Это позволяет надеяться, что хотя бы часть юридических ловушек, мешающих развитию финансовой аренды, удастся обезвредить.

Участники "круглого стола" довольно внятно обозначили круг предпринимателей, для которых лизинговые операции представляют несомненный интерес. Это прежде всего малый и средний бизнес, не располагающий достаточными средствами для покупки площадей в условиях стремительного роста цен на недвижимость.

Сегодня такие клиенты засыпают агентства недвижимости вопросами о лизинге. В ту же категорию попадают и арендаторы КУГИ, решившиеся приобрести занимаемые помещения на торгах Фонда имущества и вынужденные конкурировать со сторонними - порой значительно более состоятельными - претендентами.

Кому выгоден лизинг?
Татьяна Позднякова:

– На уровне государства у нас все понимают, что лизинг надо поддерживать. Однако лизинговым компаниям зачастую приходится доказывать полезность этой схемы для развития бизнеса, правомерность использования налоговых льгот и т.д.

Лизинг - уникальный в своем роде инструмент поддержки реального сектора экономики. Он по определению выгоден тем предприятиям, которые платят "белые" зарплаты и показывают полную выручку.

Проблем, возникающих сегодня при лизинге недвижимости, действительно много. Тем не менее некоторые лизинговые компании уже имеют в своем портфеле совершенные сделки. То есть это направление развивается - пусть медленно, но верно.

Светлана Рясная:

– Наши потенциальные клиенты - это предприниматели, в основном относящиеся к среднему и малому бизнесу. Принимая решение о лизинговой сделке, они должны понимать, насколько она эффективна - исходя из принятой в компании системы бухгалтерского учета.

Если предприятие ежеквартально составляет балансы и отчисляет налоги на прибыль и на имущество, его руководителям ясно, насколько можно сэкономить на этих фискальных платежах при использовании лизинга.

Кроме того, есть и другие схемы бухучета: упрощенная и с уплатой вмененного налога на доходы. В рамках упрощенной системы предприятие тоже может выбирать: вносить ему налог в размере 6% от выручки или же уплачивать 15% с разницы между доходами и расходами.

Получается, что лизинг будет эффективен для бизнесмена, который использует упрощенную схему с дельтой. Ведь лизинговые платежи включаются в его расходы.

При вмененной системе применяется иная налоговая база, поэтому особой экономии при лизинге не возникает.

Не стоит забывать и о том, что при лизинговых сделках необходимо вносить НДС. Для предпринимателей, использующих упрощенную систему учета и не платящих налог на добавленную стоимость, это автоматически увеличит цену объекта на 18%.

В активе нашей компании есть лизинговые операции с недвижимостью разного назначения. Это и складские помещения, и производственные цеха, и торговые площади. Наши клиенты традиционно исходили именно из соображений налоговой целесообразности.

Однако в условиях ажиотажа, который наблюдается сейчас на рынке недвижимости, речь идет уже не столько об экономической эффективности. Сама возможность покупки помещения, необходимого для развития бизнеса, оказывается под вопросом. И лизинг - возможный выход из этой ситуации.

В августе мы заключили соглашение с Фондом имущества Петербурга, по которому компания "Зест" готова приобретать на торгах объекты нежилого фонда, занятые арендаторами, и передавать им эту недвижимость в лизинг.

В рамках этой программы мы заинтересованы в договорах на срок не меньше двух лет. Лизингополучатель должен внести авансовый платеж в размере 20% от суммы сделки. Мы рассматриваем объекты с начальной ценой от 2 млн рублей.

Анастасия Ясинская:

– А верхнюю планку вы для себя установили?

Светлана Рясная:

– Мы предварительно оцениваем рыночную стоимость объекта и возможные риски, связанные с его приобретением. Из этого и исходим.

Анастасия Ясинская:

– То есть если цена на аукционе явно загнана, вы откажетесь от сделки?

Светлана Рясная:

– Безусловно. Еще до выхода на торги мы устанавливаем цену отсечения, больше которой дать за объект не готовы. В аукционах пока еще не участвовали, но обращений от арендаторов зафиксировано свыше 30. Мы уже сформировали портфель заявок более чем на $3 млн.

Владимир Наймарк:

– Наша компания уже участвовала в торгах. Мы тоже заранее оговорили с клиентом стоп-цену и прописали ее в лизинговом договоре. По итогам аукциона она была превышена больше чем в два раза. Мы сошли с дистанции.

Что делать в такой ситуации? По ходу торгов перезаключать договор на другую сумму невозможно. Правда, в данном случае сам клиент был не готов купить полуподвальное помещение на Владимирском проспекте по $4500/кв.м. Он заявил нам, что не понимает, за счет чего можно отбить такие затраты.

Владимир Жуковский:

– Давайте внесем некоторую ясность. С 2004 года петербургская администрация проводит политику массовой приватизации городской собственности. Значительная часть помещений, которые продает Фонд имущества, обременена договорами аренды.

Пока федеральное законодательство не предусматривает никаких преференций для пользователей площадей. Они оказываются в равных условиях с другими покупателями. Тем не менее город заинтересован, чтобы арендаторы располагали набором финансовых инструментов, позволяющих им участвовать в аукционах и выигрывать.

Собственно, таких инструментов два: кредитование под залог приобретаемого объекта и лизинг. Первый наиболее очевиден и понятен. Однако использовать его пока не получается. Проблема юридическая: между переходом права собственности к покупателю и регистрацией ипотеки существует временной разрыв.

Банк-кредитор в этой ситуации оказывается уязвимым. Устранить коллизию можно лишь при помощи поправок в ипотечное законодательство.

Поэтому сегодня лизинг особенно актуален, и мы стараемся, чтобы эта схема заработала. Фонд уже заключил рамочные соглашения о сотрудничестве с несколькими фирмами ("Зест", "Глобус-Лизинг", "Балтинвест", лизинговая компания Номос-банка).

Список этот открыт. Мы приглашаем к сотрудничеству всех серьезных игроков рынка. Тем более объем сделок вполне приличный. В этом году мы рассчитываем реализовать порядка тысячи объектов. На 2007-й планы не меньше.

Больше половины реализуемых помещений заселены арендаторами. Как правило, пользователи обитают в них не первый год, они регулярно вносят арендную плату, а значит, имеют вполне устойчивый бизнес. Это совершенно понятные клиенты для лизинговых компаний.

Главная проблема связана, на мой взгляд, с менталитетом. Лишь у небольшого количества потенциальных покупателей, среди которых действительно преобладают представители малого и среднего бизнеса, есть опыт работы с финансовыми структурами.

Скажем более откровенно: они зачастую просто в них не верят. Чтобы к лизинговым компаниям пришли клиенты, нужна пропаганда в этой области. Мы готовы помогать. Но каждый должен делать свою работу.

Реплика из зала:

– Мы работали с одним из арендаторов, пожелавшим участвовать в торгах, потому что срок его договора с КУГИ истекал. Согласовали цену 2 млн рублей, а на торгах она подскочила до 10 млн. Получается, вы предлагаете нам некую финансовую игру, в результате которой добросовестного и законопослушного арендатора убирают с объекта. Разве можно строить взаимодействие с лизинговыми компаниями в условиях ценовой неопределенности?

Владимир Жуковский:

– Странно, что вас удивляет факт повышения цен в ходе аукциона. Я со всех сторон слышу: "На торгах Фонда имущества какие-то нереальные цены... " Но, господа, если народ приходит, торгуется и платит, это и есть рынок.

Все остальное - слова. Когда вы утверждаете, что экономические расчеты демонстрируют нецелесообразность сделки, а на один объект подается до 30 заявок, значит, расчеты не соответствуют сегодняшним реалиям.

По большинству лотов, за редким исключением, итоговая стоимость не превышает рыночной. Наймите грамотных аналитиков. Они в состоянии предсказать итоги торгов с погрешностью в пределах 10-20%.

Вот посмотрите хотя бы газету "Недвижимость и строительство Петербурга". Там дают рекламу оценщики и консультанты.

Валентин Боцвин:

– Хочу подчеркнуть, не КУГИ с Фондом имущества виноваты в сложившейся ситуации с выкупом помещений. Нужно лоббировать поправки в федеральный закон о приватизации.

Положение действительно патовое: малые предприниматели берут у КУГИ "убитые" объекты, приводят их за свой счет в божеский вид и вынуждены на торгах на равных бороться за помещения с крупным бизнесом. Они сами себе вырыли могилу, значительно увеличив за счет ремонта рыночную привлекательность объектов. Я считаю, это величайшая несправедливость.

Когда на федеральном уровне будет закреплено право добросовестного предпринимателя выкупить недвижимость - пусть и по рыночной цене, тогда и цену сделки можно будет спрогнозировать. Вот тогда и произойдет настоящий всплеск спроса на лизинговые услуги.

Есть еще одна проблема - недостаточная информированность. Представьте себе владельца небольшого магазина или кафе. Он, как правило, сам стоит за прилавком или за стойкой и не очень хорошо разбирается в нюансах финансовых схем, и юриста у него в штате нет. Разъяснительная работа, "круглые столы" и семинары совершенно необходимы.

Вместе, но отдельно
Ирина Молтасова:

– К сожалению, между Гражданским кодексом, законами о финансовой аренде и о регистрации прав на недвижимое имущество есть некоторые противоречия. Именно поэтому договор лизинга недвижимости, мягко говоря, не стал самым популярным в хозяйственной практике.

С юридической точки зрения отличие финансовой аренды от классической заключается в том, что на момент совершения такой сделки лизинговая компания не является собственником имущества, которое она передает лизингополучателю.

Однако по закону о регистрации аренда - это обременение или ограничение права собственности. Поэтому зарегистрировать арендный договор можно только в том случае, если лизинговая компания уже оформила права на объект. То есть все с точностью до наоборот. Это ножницы, в которые нас заключили законодатели.

Почему в данном случае так важна последовательность действий? Потому что именно она определяет сущность договора. Если порядок не соблюден, любой проверяющий орган, прежде всего налоговый, может усмотреть в лизинге классическую аренду. Чем это чревато для лизинговой компании? Теряется право на ускоренную амортизацию объекта, происходит доначисление налогов на прибыль и на имущество, применяются штрафные санкции.

Чтобы избежать таких рисков, мы прибегаем к схеме одновременной регистрации договоров купли-продажи объекта и его лизинга. Управление регистрации идет нам навстречу. Возможно, со временем законодательство и изменится, но пока это единственный выход из юридического тупика.

Татьяна Вяткина:

– Как правило, документы на регистрацию перехода права собственности к лизингодателю по договору купли-продажи и договора лизинга подаются вместе. Заявителю важно соблюсти условие одновременной регистрации, чтобы выполнить требования налогового законодательства. Поэтому мы проводим регистрационные действия по этим договорам синхронно.

Через наше Управление прошло уже около двух десятков лизинговых сделок. К сожалению, этот институт в Петербурге еще не очень развит. Хотя для среднего и малого бизнеса схема, несомненно, удобна. Я думаю, если законодатель упростит процедуру, лизинг может использоваться даже более активно, чем институт ипотеки и залога. Особенно в ситуации роста цен на недвижимость.

Анастасия Ясинская:

– А есть ли отказы по таким сделкам и с чем они связаны?

Татьяна Вяткина:

– С несоблюдением каких-то требований закона о регистрации по договору купли-продажи или по договору аренды.

Ольга Кондакова:

– У нас возникла такая проблема. Мы одновременно сдали в Управление Росрегистрации оба договора, однако сделка купли-продажи была оформлена, а регистрация финансовой аренды приостановлена. Техническое недоразумение быстро разрешилось, и договор мы должным образом оформили. Однако де-факто это случилось месяцем позже. Теперь с волнением ждем очередной налоговой проверки.

Вопрос из зала:

– Получается, что, зарегистрировав договор купли-продажи, можно получить отказ по договору лизинга?

Татьяна Вяткина:

– Можно, если договор будет оформлен с нарушениями законодательства. К сожалению, это проблема заявителя.

Владимир Наймарк:

– Но ведь купля-продажа заключается во исполнение договора лизинга. Именно он первичен. Можем ли мы указать в заявлении на регистрацию отлагательное условие: если есть претензии к договору лизинга, то и регистрация купли-продажи приостанавливается?

Татьяна Вяткина:

– Это возможно. Я поняла сущность проблемы, и мы готовы ее обсуждать.

Анастасия Ясинская:

– Наверное, Северо-Западная лизинговая ассоциация могла бы сформулировать общую позицию своих членов и представить ее в Управление Росрегистрации, чтобы утвердить общую схему действий, которой могли бы придерживаться разные компании.

Татьяна Вяткина:

– Давайте над этим думать. Мне кажется, общими усилиями удастся найти консенсус в рамках законодательства.

Мария Иванова:

– Специалисты, которые детально занимаются теорией лизинга, давно говорят о том, что пора ввести в правовую практику такие понятия, как лизинговая купля-продажа и лизинговая аренда. Возможно, новые законодательные нормы будут способствовать формированию рынка, который очень интересен и прибылен.

В узком кругу
Анастасия Ясинская:

– Господа, а можно ли оценить примерную емкость рынка, о котором мы сегодня говорим?

Владимир Наймарк:

– Речь идет о единичных сделках. Одно из основных препятствий развития этого сектора - цена объектов, приобретаемых в лизинг. На вторичном рынке недвижимости собственники по-прежнему не желают обозначать в договоре реальную сумму продажи и оперируют балансовой стоимостью. Никто не хочет платить налог на прибыль. Здание продается за 10 миллионов, а по документам фигурирует миллион.

Только на рынке новостроек расчеты происходят по реальной рыночной стоимости.

В чем здесь проблема для лизинговой компании? Банк кредитует ее под договор купли-продажи. Какая сумма в нем указана, ту банк и перечислит - ни копейки больше. Даже если оценка объекта на порядок превышает цифру, указанную в договоре. Такая схема финансирования.

Сергей Горбунов:

– Недооцененная балансовая стоимость объектов - родовая травма лизингового рынка. Смешно сказать: мы видим перед собой классных специалистов, которые готовы творчески решать сложные юридические вопросы, а работать им практически не с чем.

Здесь есть еще одна проблема - собственники не только указывают в договорах заниженные цифры, но в большинстве случаев не хотят получать деньги по безналу. И на то, чтобы эта ситуация изменилась, потребуется время.

Наше агентство продвигало лизинговую программу совместно с Абсолют-банком. Звонков от потенциальных клиентов было много. Однако людей сдерживают сроки кредитования - как правило, не более пяти лет. Есть ли перспективы по удлинению договоров лизинга?

Владимир Наймарк:

– Некоторые лизинговые компании уже предлагают договоры на семь лет. Проблема сроков связана с развитием финансовых рынков. Кто из присутствующих сегодня готов сдать деньги в российский банк на семилетний депозит? Никто, наверное.

Остается ждать длинных западных денег, которые, похоже, сюда все-таки придут. Мы постепенно развиваемся. Еще 2-3 года назад и договор на пять лет считался недостижимой мечтой. Сейчас это норма. Если мы в итоге придем к десяти годам, то с учетом утроенной амортизации, которую можно использовать при лизинге, это позволит списать в течение срока договора даже новый объект.

Светлана Алиева:

– У нас довольно много клиентов, готовых заключить лизинговые договоры, но их не устраивает цена услуги. Слишком высоки процентные платежи.

Владимир Наймарк:

– Не соглашусь с тем, что лизинг - дорогая услуга. Сегодня это очень конкурентный рынок. Маржа лизинговых компаний минимальна. В Петербурге по крупным сделкам она составляет от 2 до 4%.

Однако нужно учитывать и банковские проценты, которые зависят от общеэкономического положения в стране, в частности от уровня инфляции. На мой взгляд, ставки по лизинговым договорам вполне соответствуют нынешней финансовой ситуации.

Конечно, клиент предпочел бы купить объект вообще беспроцентно. Но тогда он получит необоснованную прибыль: платить за него будет другая организация, а стоимость приобретенного имущества будет расти - хотя бы за счет инфляции.

Я считаю, что, если убрать все юридические препоны, рынок очень интересен. Это непаханое поле для лизинговых компаний. Причем их коммерческие риски при сделках с недвижимостью, если она правильно зарегистрирована, ниже, чем при операциях с техникой или оборудованием. Ведь помещение не украдешь, не спрячешь и не угонишь, как, например, автомобиль.