Бизнес портал Alti.ru

  Добавить сайт в избранное

 


Популярные бизнес планы:

Бизнес план магазина

Бизнес план предприятия

Бизнес план кафе

Как составить бизнес план

Бизнес план салона

Бизнес план ресторана

Типовой бизнес план

Бизнес план парикмахерской

Бизнес план автосервиса

Бизнес план - примеры
 


Основные подразделы рубрики

Бизнес планы :

Бизнес план компьютеры

Бизнес планы общепит

Бизнес планы услуги

Бизнес планы авто

Бизнес планы торговля

Бизнес план предприятия

Бизнес планы туризм

Бизнес планы спорт

Бизнес планы здоровье

Бизнес планы прочие

Бизнес планирование

Как составить бизнес план

Архив бизнес планов

 

 

Готовый бизнес

Разделы: Франчайзинг, Покупка бизнеса, Продажа бизнеса, Оценка бизнеса, Обзоры готового бизнеса, Аналитика готового бизнеса, Советы по готовому бизнесу, Статьи про готовый бизнес.

Бизнес планы

Готовые бизнес-планы по различным отраслям бизнеса, составление бизнес плана, бизнес планирование.

Кредитование

Разделы: Ипотечное кредитование, Потребительское кредитование, Кредиты для бизнеса, Условия кредитования, Кредитные карты, Автокредит, Банки, Лизинг.

Инвестиции

Разделы: Инвестирование, Советы инвестору, Инвестиционные фонды, ПИФ, Доверительное управление, Управляющие компании, Инвестиционные компании, Финансирование, Иностранные инвестиции, Налоги инвестора.

Финансы

Разделы: Финансовый менеджмент, Финансовый маркетинг, Финансовые расчеты, Кассовые операции, Личные финансы, Автоматизация бизнеса, Безопасность финансов, Аудит,Управленческий учет, Зарплата, Командировочные расходы, Бухучет, Кредит, Вклады.

Договора

Трудовые договора, Договора аренды, Договора купли-продажи, Договора на оказание услуг, Договора поставки, Договора подряда, Типовые договора, Образцы договоров.

Бизнес идеи

Разделы: Идеи бизнеса, Свой бизнес, Идеи малого бизнеса, Архив бизнес идей.

Должностные инструкции

Типовые должностные инструкции и образцы должностных инструкций различных работников.

Страхование

Разделы: Рынок страхования,        Авто страхование, Медицинское страхование, Страхование недвижимости, Страхование вкладов.

Публикации

Разделы: Реклама, Маркетинг, Брэнды, Маркетинговые исследования, Карьера.


Бизнес план сдача квартир в аренду




Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение едвижимости самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее в доходную?
Похвальное слово лежачему камню
Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом бзоре рынка аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500 – 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С одной стороны, специалисты тут же одбросят пищу для сомнений, подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в ренду одним фактом своего существования (просто за счет роста стоимости квадратного метра). Причем, эффект от удорожания жилья может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны, правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то. В качестве относительно универсального инструмента аналитическое агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры, налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее. В то же время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело хлопотное, требующее затрат времени и нервов.



Включаем счетчик
С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше. В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает
наниматель. Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 – 650. Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и
«железобетонная» прочность начинки квартиры. Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз - другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле.
После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд.

Плохая мина при хорошей игре
Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5 единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения. Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента
это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра! Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело, что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь же надежного способа сохранить свои накопления.


Смотри в корень, а не в крону!
Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически отсутствуют доходные дома - они способны окупить себя не раньше, чем за 10 – 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель, если на строительстве и продаже он через два года не только вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль? К тому же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные. И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10 лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже, чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с этой стороны пока не приходится. Другое дело граждане. У граждан квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные деньги в банк, то получат еще меньший процент. Сюжет такой: коль скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается продать. Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира досталась случайным образом, например, по наследству. Новые хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья на уровне мелкого опта. Другие наоборот, не имея иных источников дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать меньшую. Но, наверное, больше всего людей привлекает стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие воздействия» на механизме аренды не сказывались практически никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению ситуации. Людей это устраивает.


Расчет эффективности вложений в доходную квартиру
Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $ 80000Стоимость ремонта, $ 4000
Стоимость мебели, оборудования, ытовых приборов, < $ 3000Итого единовременные затраты, $ 87000

Ставка арендной платы,$ в месяц 600
Потери от простоя, $ в месяц 25
Коммунальные платежи, $ в месяц 30
Налоги, $ в месяц 78
Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц 30
Амортизация мебели и борудования, $ в месяц 25
Чистая прибыль, $ в месяц 412Норма прибыли, % в год 5.7
На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости «АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».(T)