Бизнес план сдача квартир в аренду
Профессионалы рынка жилья твердят: приобретение едвижимости
самый выгодный и надежный способ вложить деньги. Именно он
позволяет сохранить и преумножить ваши кровные наилучшим
образом. В то же время сами профи предпочитают либо строить на
продажу, либо управлять чужим имуществом и почему-то не рвутся
зарабатывать на собственном. Спрашивается, в чем закавыка? И
вообще, сколько можно заработать на квартире, если превратить ее
в доходную?
Похвальное слово лежачему камню
Казалось бы, чего проще посмотрел табличку в любом бзоре рынка
аренды и все стало ясно: «однушка» приносит своему владельцу 500
– 600 долларов в месяц. Между прочим, многие верят в это
непоколебимо. На самом деле арендная кухня заметно сложнее. С
одной стороны, специалисты тут же одбросят пищу для сомнений,
подсказав, что квартира приносит доход и без всякой сдачи в
ренду одним фактом своего существования (просто за счет роста
стоимости квадратного метра). Причем, эффект от удорожания жилья
может в разы (!) превышать доходы от аренды. С другой стороны,
правы те, кто утверждает, что все познается в сравнении. То есть
итоговую доходность хорошо бы сопоставить еще с чем-то. В
качестве относительно универсального инструмента аналитическое
агентство IRN.RU регулярно предлагает (предварительно его
высчитав) так называемый индекс доходности жилья. Индекс
учитывает доходы от аренды и удорожания жилья и показывает, во
сколько раз все вместе превышает ставку по долгосрочным
депозитам наиболее крупных и стабильных российских банков. Но и
этот индекс не учитывает такие детали, как амортизация квартиры,
налоги, простой жилья при смене нанимателя и так далее. В то же
время представления о сдаче в аренду лишь как о стрижке купонов
слишком далеки от реальности. Точно так же, как и в любом другом
бизнесе, тут приходится нести расходы. И немалые. К тому же, не
все измеряется деньгами. Помимо прочего, сдача квартиры дело
хлопотное, требующее затрат времени и нервов.
Включаем счетчик
С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда
под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию
в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная
квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в
спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В
этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь
дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще
тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные
квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную
расходы те же, арендная плата выше. В нашем случае услуга
риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме
того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного
договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому
не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год).
Чисто символическое страхование гражданской ответственности
учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает
наниматель. Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть
аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных
районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда
долго будет искать своего клиента. В результате объект
выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с
учетом простоя) получатся те же 600 – 650. Точно так же жилье не
должно быть перегружено мебелью. Основное требование
практичность и
«железобетонная» прочность начинки квартиры. Регулярные
отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из
предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя
квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым
жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и
приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая
происходит раз - другой в год. Высокая миграция связана, прежде
всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на
общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что
подешевле.
После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая
прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7%
годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их
минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя,
можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное.
Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство
хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль
«подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может
показаться на первый взгляд.
Плохая мина при хорошей игре
Теперь об эффекте удорожания жилья. В последнее время темпы
роста цен в расчете на год вплотную приблизились к 40%. В
результате текущее значение индекса доходности перевалило за 5
единиц, о чем с едва сдерживаемой радостью сообщают продавцы. Но
это, вне всякого сомнения, явление временное. Цены на
недвижимость знали и периоды стагнации, и даже сильного падения.
Здесь, как, может быть, нигде, полезно взглянуть на процесс с
большого расстояния. В целом за последние 8 лет рост стоимости
жилья в столице составил 214%. С учетом сложного процента
это примерно 12% в год. Добавим к ним 6% доходов от аренды и
получим 18%. По российским меркам, до смешного низкая цифра!
Едва ли вытягивает на уровень реальной инфляции. Другое дело,
что в арсенале рядового гражданина нет иного легального и столь
же надежного способа сохранить свои накопления.
Смотри в корень, а не в крону!
Из приведенных расчетов ясно, почему у нас практически
отсутствуют доходные дома - они способны окупить себя не раньше,
чем за 10 – 20 лет. Какой смысл инвестору заводить канитель,
если на строительстве и продаже он через два года не только
вернет вложенные средства, но и получит солидную прибыль? К тому
же он работает в основном не на свои деньги, а на привлеченные.
И если кредит трудно получить даже на полгода или год, то на 10
лет практически невозможно. А проценты по кредиту? В доходном
доме нужно иметь обслуживающий персонал, содержать придомовую
территорию, делать отчисления на капремонт и так далее. По
сравнению с квартирой, доходность падает вдвое. Становится ниже,
чем по банковским депозитам. Поэтому опасаться конкуренции с
этой стороны пока не приходится. Другое дело граждане. У граждан
квартира для сдачи в аренду, как правило, уже есть. Продавать ее
невыгодно, потому что, если бывшие хозяева положат вырученные
деньги в банк, то получат еще меньший процент. Сюжет такой: коль
скоро квартира уже есть, то нет смысла ее продавать, а если ее
надо строить, да не одну, а целый дом, то интереснее получается
продать. Хоть это и не так выгодно, как может показаться, но
люди жилье сдают. Делают это по разным причинам. Одним квартира
досталась случайным образом, например, по наследству. Новые
хозяева не доверяют банкам, не доверяют рублю и даже доллару, и
находят квартиру наиболее надежным вложением в свое будущее. У
некоторых состоятельных граждан пробуждается интерес к
предпринимательству, который они удовлетворяют через сдачу жилья
на уровне мелкого опта. Другие наоборот, не имея иных источников
дохода, вынуждены сдавать собственную квартиру и снимать
меньшую. Но, наверное, больше всего людей привлекает
стабильность. Институт сдачи жилья в аренду весьма
консервативен. С начала приватизации внешние «возмущающие
воздействия» на механизме аренды не сказывались практически
никак. Экономические катаклизмы ее почти не затрагивали. И в
обозримом будущем специалисты не видят оснований к изменению
ситуации. Людей это устраивает.
Расчет эффективности вложений в доходную квартиру
Стоимость квартиры с учетом накладных расходов, $ 80000Стоимость
ремонта, $ 4000
Стоимость мебели, оборудования, ытовых приборов, < $ 3000Итого
единовременные затраты, $ 87000
Ставка арендной платы,$ в месяц 600
Потери от простоя, $ в месяц 25
Коммунальные платежи, $ в месяц 30
Налоги, $ в месяц 78
Отчисления на ремонт квартиры, $ в месяц 30
Амортизация мебели и борудования, $ в месяц 25
Чистая прибыль, $ в месяц 412Норма прибыли, % в год 5.7
На основе усредненных экспертных оценок агентств недвижимости
«АКРУС», «БЕСТ», «МИЭЛЬ».(T)
© Alti.ru