Рынок управления коммерческой недвижимостью находится в стадии
становления, но уже в ближайшие годы ожидается его бурный рост.
Так не пора ли начать присматривать свою нишу в этом секторе?
Первые управляющие компании появились в России в конце 90–х
годов, но даже спустя 10 лет рынок управления коммерческой
недвижимостью все еще находится в стадии формирования. По
оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем отсутствует
соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать
интересы его участников, а законодательная база далека от
совершенства.
Вне конкуренции
Сегодня в России услуги по управлению недвижимостью оказывают
либо западные компании (иногда с сомнительным в своей стране
прошлым), либо местные фирмы, которые отпочковались от крупных
агентств недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаний
или же выросли сами по себе.
Более или менее цивилизованным и понятным можно назвать этот
сегмент только в Москве и Санкт–Петербурге. В регионах объектов,
пригодных для управления, значительно меньше, а те, что есть,
чаще всего управляются самими девелоперами.
— Объемы строительства объектов высокого класса за пределами
столиц незначительны, потому и востребованность управляющих пока
еще невелика, — отмечает Светлана Колесова, заместитель
директора пермской управляющей компании «Финрент». — Для
регионального рынка характерна организация собственных
управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же
сторонней, частной УК практически не распространено.
В столицах все большее число владельцев объектов недвижимости
осознает плюсы привлечения частной компании. «Собственники
готовы передавать свои объекты в управление. В основном это
property management (работа с арендаторами) и facility
management (техническое обслуживание объекта). Такие виды
деятельности проще передать в управление сторонней компании и
контролировать лишь финансовые потоки», — подчеркивает
руководитель отдела маркетинга компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб
Ялымов. По словам Ялымова, только в его компанию за прошедший
год обратилось порядка 20 собственников с просьбой взять их
объекты в управление. Однако число зданий, находящихся под
управлением собственников, превосходит количество переданных в
частное управление. «Все больше собственников недвижимости
обращаются к профессиональным управляющим, но об оформившейся
тенденции говорить пока рано, — уверена генеральный директор
компании «Савацкий. Управление недвижимостью» Евгения Власова. —
Проблема в том, что большинство собственников диверсифицируют
свои инвестиции и почти всегда смотрят на любое вложение как на
потенциальную возможность стать профессионалом в новой области,
будь то добыча энергоресурсов, девелопмент, строительство,
управление или эксплуатация». По экспертным оценкам, в Москве
только 20% зданий управляется частными компаниями.
Конкуренция между УК как таковая еще не сложилась, и место на
рынке есть. Светлана Колесова считает, что рынок не насыщен, и
на нем практически нет компаний, которые профессионально
занимались бы только управлением недвижимостью. «Основной вид
деятельности — это оказание риэлторских услуг. Между тем, в этом
рыночном сегменте созданы все условия для появления компаний,
которые профессионально будут заниматься только управлением», —
убеждена Колесова.
— Сегодня выходить на рынок в Москве сложнее, чем три года
назад. Потому что теперь нужно больше знать и уметь, —
рассказывает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ,
выводящей УК на рынок, Оксана Крымина. — Но собственники уже
знают о самой услуге и спокойно относятся к идее привлечения
стороннего управляющего. Если еще три года назад при работе с
владельцем здания ему необходимо было объяснять — не чем одна
компания лучше другой, а что такое управление недвижимостью
вообще и зачем оно нужно, то сегодня все иначе.
В Москве и Питере понимание уже пришло, поэтому компании
стараются конкурировать по качеству предлагаемых услуг.
Отставание же регионов, по словам Оксаны Крыминой, составляет
около пяти лет. Поэтому там можно «творить все, что угодно», и
все равно работать успешно. Главное — доказать собственнику, что
ему вообще нужна эта услуга.
Итак, ниша для старта есть, осталось только понять, как в нее
войти.
Не тот уровень
Чем же занимаются управляющие? Их основная цель — приносить
собственнику максимальный доход, увеличивать инвестиционную
стоимость объекта и освобождать время собственника для ведения
его основной деятельности.
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно
разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг и прочие
мелкие сопутствующие услуги. На втором месте — facility
management — техническое обслуживание и эксплуатация объекта,
оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property
management — оперативное управление объектом, работа с
арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а
высший пилотаж — asset management — стратегическое, долгосрочное
управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как
правило, начинается сразу после разработки проекта будущего
здания.
Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые
услуги, а также действуют в сегментах facility и property
management. Полное оперативное управление предоставляют лишь
единицы. Да и то — далеко не всегда на должном уровне. Причем,
как рассказал гендиректор известной российской управляющей
компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы,
оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на
практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property
management. Кроме того, западные компании работают в
высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров
высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие
компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже.
Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем
сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности — вполне
достаточная. По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса
по управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до
20%.
Впрочем, по словам управляющих, на рынке представлены как
компании, которые берутся только за объекты, приносящие не менее
50% прибыли, так и те, для кого и 10% с объекта — очень хорошо,
учитывая объемы. «Существуют компании, не выходящие на объект
без гарантий 100%-й рентабельности, — констатирует президент
санкт–петербургской группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. —
Мы же ориентируемся на существенное увеличение объемов
управляемых площадей и закладываем свою рентабельность в размере
10–20%».
А генеральный директор УК «Габа-Эстейт» Денис Габа признался
«Бизнес–журналу», что первый объект, взятый в управление его
компанией, приносил около 8%, и в тот момент (на старте бизнеса)
это уже было хорошо. Таким образом, стартующим предпринимателям
следует сразу же уяснить: на заре бизнеса золотых гор не будет,
а погоня за сверхприбылями в этом деле равносильна полному
провалу. «Охотникам за миллионами явно не сюда! На этом же рынке
гарантирован стабильный, но не очень высокий доход», —
категоричен один из экспертов.
Управляющая компания в деталях
Стартовые инвестиции: от 50 тысяч долларов.
Срок окупаемости: 1–2 года.
Доходность: 3–10% от потока дохода на объекте.
Рентабельность: достигается при площади управляемого здания — не
меньше 10 тысяч кв. м.
Спрос: от 20 обращений в год.
Клиенты: собственники бизнес–центров, торговых центров.
Форматы: юридическое лицо.
Помещение: офис площадью 50 кв. м в престижном районе города.
Минимум класс В.
Средства продвижения: интегрированный маркетинг, сайт,
профильные и деловые СМИ;
Лицензии и сертификаты: не требуются.
Услуги: длинные — все формы управления объектом недвижимости
(или одна из них). И короткие — экспертиза, оценка, консалтинг,
брокеридж.
Способы старта: выход на рынок при наличии своего объекта или
после набора команды.
Особые условия: сложность в получении первого объекта, а также в
общении с собственниками, которые не готовы отдавать свои
объекты, необходимость постоянно поддерживать высокое качество
услуги, относительно невысокая, но стабильная доходность.
Плюсы: низкая конкуренция, невысокий порог входа на рынок,
доступ на региональные рынки.
Вы откуда и куда?
В принципе, случайных людей на рынке управления коммерческой
недвижимостью практически нет. Как правило, начинающие свой
бизнес управляющие — выходцы либо из других аналогичных компаний
(возможно, западных, представленных на российском рынке), либо
из других отраслей рынка коммерческой недвижимости — брокерских,
риэлторских, консалтинговых фирм, девелопмента, оценки и т. д.
Эксперты говорят и о выходцах из банковской и инвестиционной
сфер. Во многом именно предыдущая специализация бизнесмена
определяет то, в какой нише рынка управления он готов
стартовать.
— Одни участники рынка вышли из банковского и финансового
секторов; вторые из рынка недвижимости (девелоперы и риэлторы);
третьи представляли эксплуатационные компании, — утверждает Глеб
Ялымов. Первые стали заниматься «asset management», вторые —
«property management» и отчасти «facility management», третьи —
«facility management» и клинингом.
По мнению Глеба Ялымова, большинство российских компаний
работает в области эксплуатации объектов недвижимости («facility
management»).
Прежде чем начинать бизнес, следует сразу определиться с тем,
какую услугу и каким собственникам управляющая компания будет
оказывать. Если распылиться и попытаться делать все, то в скором
времени компания либо не выдержит нагрузок и перестанет
существовать, либо сотрудники будут работать на износ, что, в
конечном счете, снизит качество оказываемых услуг и не позволит
рассчитывать на серьезные позиции на рынке.
Кстати, Денис Габа советует начинающим предпринимателям на
первых этапах развития бизнеса четко сконцентрироваться на том,
каким именно типом коммерческой недвижимости планируется
управлять, и определиться с классностью. По экспертным оценкам,
сегодня стартовать лучше всего в нише управления объектами
класса В и реконструируемыми зданиями С–класса. Верхний же
сегмент рынка почти полностью поделен между западными игроками.
А вот ниша В и С классов им не интересна.
Трудности управления
Так где же взять первый объект? По признанию всех участников
рынка, это и есть самая большая проблема стартующих компаний.
«Для начинающей управляющей компании, у которой за спиной нет
определенного числа успешно реализованных проектов, становится
очень сложно убедить собственника в том, что качество его услуг
будет на уровне», — подчеркивает Светлана Колесова. «Пожалуй,
новым игрокам будет тяжело прийти на рынок просто так. Если это
компания без предыдущего опыта управления, то ее путь будет
долгим и тернистым — с пробами, ошибками и непредсказуемыми
результатами», — добавляет Евгения Власова.
Значит ли это, что предпринимателям, не владеющим объектами
недвижимости, выход на рынок заказан? Ни в коем случае. Да,
сложно, но возможно. Многие компании начинали без объекта, а
становились крупными игроками рынка.
— Судя по моему опыту, первый объект, как правило, находится по
записной книжке, — на полном серьезе говорит Денис Габа.
Действительно, просто так прийти к собственнику и уговорить его
отдать объект в управление не удастся. А вот по знакомству —
вполне. Зато после получения первого объекта дело идет веселее.
— Рынок управления коммерческой недвижимостью является довольно
закрытым. На первоначальном этапе получение объектов в
управление возможно только лишь при дружеских отношениях с
собственником недвижимости, который настолько вам доверяет, что
готов отдать ее в управление. В дальнейшем при увеличении
количества квадратных метров в управлении процедура получения
объектов упрощается, — уверена Светлана Колесова.
По утверждению Оксаны Крыминой (маркетинговая группа БЕШ),
существуют два основных способа старта бизнеса в сегменте УН: с
объекта или с команды. Впрочем, команда эта должна была также
где–то сложиться. То есть совсем дебютантам создать успешную
компанию проблематично. «Новички рынка, только закончившие
университеты или курсы управляющих, должны сначала раствориться
в коллективе более опытных коллег и только потом, набравшись
практического опыта и заработав имя на рынке, делать что–то
свое», — уверена Оксана Крымина. В общем, успех бизнеса во
многом будет зависеть от правильного подбора команды и
имеющегося у основателя и сотрудников опыта работы в сфере
недвижимости.
Хотя кадры — это тоже проблема: квалифицированных специалистов
катастрофически не хватает, а те, которые есть, слишком
амбициозны. «В регионах кадровая проблема стоит не так остро, —
уверен Денис Габа, — там люди готовы идти на меньшие зарплаты,
они, в отличие от Москвы, крепче держатся за работу, поэтому и
подобрать их проще».
Еще одна забота — необходимость поддерживать высокое качество
услуги. На рынке все друг друга знают, поэтому слух о том, что
управляющий напортачил с объектом и привел его к упадку, сразу
же дойдет до ваших потенциальных клиентов.
На старт! Внимание! Стоп?
Начинать бизнес в этом сегменте просто и сложно одновременно.
Стартовые вложения делятся на оплату труда сотрудников (сумма
зависит от их численности, средняя зарплата топ-менеджера
начинается от 1,5 тысячи долларов, а гендиректора — от 4 тысяч),
аренды офиса (эксперты советуют не скупиться: здесь лишний блеск
не помешает), проработки четкой стратегии управления и алгоритма
действий на объекте (как именно управлять) и рекламной кампании.
Ключевыми сотрудниками являются гендиректор, его заместитель,
финансовый (коммерческий) директор, маркетолог (и
пиар-директор), бухгалтер, юрист, непосредственно руководитель
по техническим вопросам и вопросам эксплуатации, а также рядовой
персонал, который в офис сажать не обязательно. Рядовые
сотрудники должны работать на объектах, и там же им выделяются
помещения. Таким образом, затраты на зарплату составят на первом
этапе около 20 тысяч долларов в месяц. Аренда офиса (50 метров в
хорошем районе) обойдется еще в 25 тысяч долларов в год (две с
небольшим тысячи в месяц), а рекламная кампания — от 5 тысяч у.
е. в месяц. Причем, как считает Оксана Крымина, прямая реклама
приносит мало пользы — куда важнее представленность компании в
прессе, известность брэнда и т. д. «Собственника недвижимости
обкладывают информацией со всех сторон, и он волей–неволей
замечает управляющую компанию», — поясняет Оксана Крымина. При
простой рекламе такой эффект не достигается. Ну и не нужно
забывать про удобный для посетителей сайт (от 1 000 долларов):
его наличие не просто желательно, а обязательно.
Таким образом, в целом при экономном подходе можно уложиться и в
25–30 тысяч долларов. Наиболее приемлемой для старта эксперты
называют сумму в 50 тысяч долларов. Такая база позволит набрать
более профессиональных сотрудников и быстрее получить первый
объект. В среднем услуги УК оплачиваются в виде процента от
потока доходов на объекте. По оценке Александра Шарапова, оплата
услуг УК составляет от 3 до 10% от потока доходов. В случае с
клинингом или facility management возможна и фиксированная
оплата.
И еще одна тонкость. Так как первый объект достается УК не
сразу, то возникает резонный вопрос: за счет чего платить
зарплату своим сотрудникам? Как правило, компании на старте,
помимо «длинной» услуги (управление объектом), оказывают еще и
«короткую». Это может быть экспертиза или оценка объектов
недвижимости, консалтинговая или брокерская деятельность и т. д.
— зависит от имеющегося у предпринимателей опыта. Именно
оказание таких услуг, которые продаются быстрее и проще,
позволяет управляющему иметь прибыль до получения первого
объекта.
Рынок управления коммерческой недвижимостью растет, а вместе с
ним и спрос на такого рода услуги.
Какие они разные!
На рынке управления коммерческой недвижимостью существует
несколько основных категорий игроков:
управляющие компании, в ведении которых находится несколько
объектов недвижимости;
управляющие компании, созданные специально «под объект»;
хозяйствующие подразделения собственников объектов недвижимости;
компании–застройщики, управляющие построенными ими объектами
самостоятельно.
В последнее время на рынок выходят некоторые агентства
недвижимости, расширившие спектр предоставляемых услуг до
управления недвижимостью
© Alti.ru