Бизнес портал Alti.ru

  Добавить сайт в избранное

 


Популярные бизнес планы:

Бизнес план магазина

Бизнес план предприятия

Бизнес план кафе

Как составить бизнес план

Бизнес план салона

Бизнес план ресторана

Типовой бизнес план

Бизнес план парикмахерской

Бизнес план автосервиса

Бизнес план - примеры
 


Основные подразделы рубрики

Бизнес планы :

Бизнес план компьютеры

Бизнес планы общепит

Бизнес планы услуги

Бизнес планы авто

Бизнес планы торговля

Бизнес план предприятия

Бизнес планы туризм

Бизнес планы спорт

Бизнес планы здоровье

Бизнес планы прочие

Бизнес планирование

Как составить бизнес план

Архив бизнес планов

 

 

Готовый бизнес

Разделы: Франчайзинг, Покупка бизнеса, Продажа бизнеса, Оценка бизнеса, Обзоры готового бизнеса, Аналитика готового бизнеса, Советы по готовому бизнесу, Статьи про готовый бизнес.

Бизнес планы

Готовые бизнес-планы по различным отраслям бизнеса, составление бизнес плана, бизнес планирование.

Кредитование

Разделы: Ипотечное кредитование, Потребительское кредитование, Кредиты для бизнеса, Условия кредитования, Кредитные карты, Автокредит, Банки, Лизинг.

Инвестиции

Разделы: Инвестирование, Советы инвестору, Инвестиционные фонды, ПИФ, Доверительное управление, Управляющие компании, Инвестиционные компании, Финансирование, Иностранные инвестиции, Налоги инвестора.

Финансы

Разделы: Финансовый менеджмент, Финансовый маркетинг, Финансовые расчеты, Кассовые операции, Личные финансы, Автоматизация бизнеса, Безопасность финансов, Аудит,Управленческий учет, Зарплата, Командировочные расходы, Бухучет, Кредит, Вклады.

Договора

Трудовые договора, Договора аренды, Договора купли-продажи, Договора на оказание услуг, Договора поставки, Договора подряда, Типовые договора, Образцы договоров.

Бизнес идеи

Разделы: Идеи бизнеса, Свой бизнес, Идеи малого бизнеса, Архив бизнес идей.

Должностные инструкции

Типовые должностные инструкции и образцы должностных инструкций различных работников.

Страхование

Разделы: Рынок страхования,        Авто страхование, Медицинское страхование, Страхование недвижимости, Страхование вкладов.

Публикации

Разделы: Реклама, Маркетинг, Брэнды, Маркетинговые исследования, Карьера.


Бизнес плана управляющей компании




Рынок управления коммерческой недвижимостью находится в стадии становления, но уже в ближайшие годы ожидается его бурный рост. Так не пора ли начать присматривать свою нишу в этом секторе?

Первые управляющие компании появились в России в конце 90–х годов, но даже спустя 10 лет рынок управления коммерческой недвижимостью все еще находится в стадии формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать интересы его участников, а законодательная база далека от совершенства.

Вне конкуренции

Сегодня в России услуги по управлению недвижимостью оказывают либо западные компании (иногда с сомнительным в своей стране прошлым), либо местные фирмы, которые отпочковались от крупных агентств недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаний или же выросли сами по себе.

Более или менее цивилизованным и понятным можно назвать этот сегмент только в Москве и Санкт–Петербурге. В регионах объектов, пригодных для управления, значительно меньше, а те, что есть, чаще всего управляются самими девелоперами.

— Объемы строительства объектов высокого класса за пределами столиц незначительны, потому и востребованность управляющих пока еще невелика, — отмечает Светлана Колесова, заместитель директора пермской управляющей компании «Финрент». — Для регионального рынка характерна организация собственных управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же сторонней, частной УК практически не распространено.

В столицах все большее число владельцев объектов недвижимости осознает плюсы привлечения частной компании. «Собственники готовы передавать свои объекты в управление. В основном это property management (работа с арендаторами) и facility management (техническое обслуживание объекта). Такие виды деятельности проще передать в управление сторонней компании и контролировать лишь финансовые потоки», — подчеркивает руководитель отдела маркетинга компании «АЛМ-Девелопмент» Глеб Ялымов. По словам Ялымова, только в его компанию за прошедший год обратилось порядка 20 собственников с просьбой взять их объекты в управление. Однако число зданий, находящихся под управлением собственников, превосходит количество переданных в частное управление. «Все больше собственников недвижимости обращаются к профессиональным управляющим, но об оформившейся тенденции говорить пока рано, — уверена генеральный директор компании «Савацкий. Управление недвижимостью» Евгения Власова. — Проблема в том, что большинство собственников диверсифицируют свои инвестиции и почти всегда смотрят на любое вложение как на потенциальную возможность стать профессионалом в новой области, будь то добыча энергоресурсов, девелопмент, строительство, управление или эксплуатация». По экспертным оценкам, в Москве только 20% зданий управляется частными компаниями.

Конкуренция между УК как таковая еще не сложилась, и место на рынке есть. Светлана Колесова считает, что рынок не насыщен, и на нем практически нет компаний, которые профессионально занимались бы только управлением недвижимостью. «Основной вид деятельности — это оказание риэлторских услуг. Между тем, в этом рыночном сегменте созданы все условия для появления компаний, которые профессионально будут заниматься только управлением», — убеждена Колесова.

— Сегодня выходить на рынок в Москве сложнее, чем три года назад. Потому что теперь нужно больше знать и уметь, — рассказывает генеральный директор маркетинговой группы БЕШ, выводящей УК на рынок, Оксана Крымина. — Но собственники уже знают о самой услуге и спокойно относятся к идее привлечения стороннего управляющего. Если еще три года назад при работе с владельцем здания ему необходимо было объяснять — не чем одна компания лучше другой, а что такое управление недвижимостью вообще и зачем оно нужно, то сегодня все иначе.

В Москве и Питере понимание уже пришло, поэтому компании стараются конкурировать по качеству предлагаемых услуг. Отставание же регионов, по словам Оксаны Крыминой, составляет около пяти лет. Поэтому там можно «творить все, что угодно», и все равно работать успешно. Главное — доказать собственнику, что ему вообще нужна эта услуга.

Итак, ниша для старта есть, осталось только понять, как в нее войти.

Не тот уровень

Чем же занимаются управляющие? Их основная цель — приносить собственнику максимальный доход, увеличивать инвестиционную стоимость объекта и освобождать время собственника для ведения его основной деятельности.

Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте — facility management — техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж — asset management — стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.

Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. Да и то — далеко не всегда на должном уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной российской управляющей компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности — вполне достаточная. По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%.

Впрочем, по словам управляющих, на рынке представлены как компании, которые берутся только за объекты, приносящие не менее 50% прибыли, так и те, для кого и 10% с объекта — очень хорошо, учитывая объемы. «Существуют компании, не выходящие на объект без гарантий 100%-й рентабельности, — констатирует президент санкт–петербургской группы компаний «Бекар» Александр Шарапов. — Мы же ориентируемся на существенное увеличение объемов управляемых площадей и закладываем свою рентабельность в размере 10–20%».

А генеральный директор УК «Габа-Эстейт» Денис Габа признался «Бизнес–журналу», что первый объект, взятый в управление его компанией, приносил около 8%, и в тот момент (на старте бизнеса) это уже было хорошо. Таким образом, стартующим предпринимателям следует сразу же уяснить: на заре бизнеса золотых гор не будет, а погоня за сверхприбылями в этом деле равносильна полному провалу. «Охотникам за миллионами явно не сюда! На этом же рынке гарантирован стабильный, но не очень высокий доход», — категоричен один из экспертов.

Управляющая компания в деталях


Стартовые инвестиции: от 50 тысяч долларов.
Срок окупаемости: 1–2 года.
Доходность: 3–10% от потока дохода на объекте.
Рентабельность: достигается при площади управляемого здания — не меньше 10 тысяч кв. м.
Спрос: от 20 обращений в год.
Клиенты: собственники бизнес–центров, торговых центров.
Форматы: юридическое лицо.
Помещение: офис площадью 50 кв. м в престижном районе города. Минимум класс В.
Средства продвижения: интегрированный маркетинг, сайт, профильные и деловые СМИ;
Лицензии и сертификаты: не требуются.
Услуги: длинные — все формы управления объектом недвижимости (или одна из них). И короткие — экспертиза, оценка, консалтинг, брокеридж.
Способы старта: выход на рынок при наличии своего объекта или после набора команды.
Особые условия: сложность в получении первого объекта, а также в общении с собственниками, которые не готовы отдавать свои объекты, необходимость постоянно поддерживать высокое качество услуги, относительно невысокая, но стабильная доходность.
Плюсы: низкая конкуренция, невысокий порог входа на рынок, доступ на региональные рынки.
Вы откуда и куда?

В принципе, случайных людей на рынке управления коммерческой недвижимостью практически нет. Как правило, начинающие свой бизнес управляющие — выходцы либо из других аналогичных компаний (возможно, западных, представленных на российском рынке), либо из других отраслей рынка коммерческой недвижимости — брокерских, риэлторских, консалтинговых фирм, девелопмента, оценки и т. д. Эксперты говорят и о выходцах из банковской и инвестиционной сфер. Во многом именно предыдущая специализация бизнесмена определяет то, в какой нише рынка управления он готов стартовать.

— Одни участники рынка вышли из банковского и финансового секторов; вторые из рынка недвижимости (девелоперы и риэлторы); третьи представляли эксплуатационные компании, — утверждает Глеб Ялымов. Первые стали заниматься «asset management», вторые — «property management» и отчасти «facility management», третьи — «facility management» и клинингом.

По мнению Глеба Ялымова, большинство российских компаний работает в области эксплуатации объектов недвижимости («facility management»).

Прежде чем начинать бизнес, следует сразу определиться с тем, какую услугу и каким собственникам управляющая компания будет оказывать. Если распылиться и попытаться делать все, то в скором времени компания либо не выдержит нагрузок и перестанет существовать, либо сотрудники будут работать на износ, что, в конечном счете, снизит качество оказываемых услуг и не позволит рассчитывать на серьезные позиции на рынке.

Кстати, Денис Габа советует начинающим предпринимателям на первых этапах развития бизнеса четко сконцентрироваться на том, каким именно типом коммерческой недвижимости планируется управлять, и определиться с классностью. По экспертным оценкам, сегодня стартовать лучше всего в нише управления объектами класса В и реконструируемыми зданиями С–класса. Верхний же сегмент рынка почти полностью поделен между западными игроками. А вот ниша В и С классов им не интересна.

Трудности управления

Так где же взять первый объект? По признанию всех участников рынка, это и есть самая большая проблема стартующих компаний. «Для начинающей управляющей компании, у которой за спиной нет определенного числа успешно реализованных проектов, становится очень сложно убедить собственника в том, что качество его услуг будет на уровне», — подчеркивает Светлана Колесова. «Пожалуй, новым игрокам будет тяжело прийти на рынок просто так. Если это компания без предыдущего опыта управления, то ее путь будет долгим и тернистым — с пробами, ошибками и непредсказуемыми результатами», — добавляет Евгения Власова.

Значит ли это, что предпринимателям, не владеющим объектами недвижимости, выход на рынок заказан? Ни в коем случае. Да, сложно, но возможно. Многие компании начинали без объекта, а становились крупными игроками рынка.

— Судя по моему опыту, первый объект, как правило, находится по записной книжке, — на полном серьезе говорит Денис Габа. Действительно, просто так прийти к собственнику и уговорить его отдать объект в управление не удастся. А вот по знакомству — вполне. Зато после получения первого объекта дело идет веселее.

— Рынок управления коммерческой недвижимостью является довольно закрытым. На первоначальном этапе получение объектов в управление возможно только лишь при дружеских отношениях с собственником недвижимости, который настолько вам доверяет, что готов отдать ее в управление. В дальнейшем при увеличении количества квадратных метров в управлении процедура получения объектов упрощается, — уверена Светлана Колесова.

По утверждению Оксаны Крыминой (маркетинговая группа БЕШ), существуют два основных способа старта бизнеса в сегменте УН: с объекта или с команды. Впрочем, команда эта должна была также где–то сложиться. То есть совсем дебютантам создать успешную компанию проблематично. «Новички рынка, только закончившие университеты или курсы управляющих, должны сначала раствориться в коллективе более опытных коллег и только потом, набравшись практического опыта и заработав имя на рынке, делать что–то свое», — уверена Оксана Крымина. В общем, успех бизнеса во многом будет зависеть от правильного подбора команды и имеющегося у основателя и сотрудников опыта работы в сфере недвижимости.

Хотя кадры — это тоже проблема: квалифицированных специалистов катастрофически не хватает, а те, которые есть, слишком амбициозны. «В регионах кадровая проблема стоит не так остро, — уверен Денис Габа, — там люди готовы идти на меньшие зарплаты, они, в отличие от Москвы, крепче держатся за работу, поэтому и подобрать их проще».

Еще одна забота — необходимость поддерживать высокое качество услуги. На рынке все друг друга знают, поэтому слух о том, что управляющий напортачил с объектом и привел его к упадку, сразу же дойдет до ваших потенциальных клиентов.

На старт! Внимание! Стоп?

Начинать бизнес в этом сегменте просто и сложно одновременно. Стартовые вложения делятся на оплату труда сотрудников (сумма зависит от их численности, средняя зарплата топ-менеджера начинается от 1,5 тысячи долларов, а гендиректора — от 4 тысяч), аренды офиса (эксперты советуют не скупиться: здесь лишний блеск не помешает), проработки четкой стратегии управления и алгоритма действий на объекте (как именно управлять) и рекламной кампании. Ключевыми сотрудниками являются гендиректор, его заместитель, финансовый (коммерческий) директор, маркетолог (и пиар-директор), бухгалтер, юрист, непосредственно руководитель по техническим вопросам и вопросам эксплуатации, а также рядовой персонал, который в офис сажать не обязательно. Рядовые сотрудники должны работать на объектах, и там же им выделяются помещения. Таким образом, затраты на зарплату составят на первом этапе около 20 тысяч долларов в месяц. Аренда офиса (50 метров в хорошем районе) обойдется еще в 25 тысяч долларов в год (две с небольшим тысячи в месяц), а рекламная кампания — от 5 тысяч у. е. в месяц. Причем, как считает Оксана Крымина, прямая реклама приносит мало пользы — куда важнее представленность компании в прессе, известность брэнда и т. д. «Собственника недвижимости обкладывают информацией со всех сторон, и он волей–неволей замечает управляющую компанию», — поясняет Оксана Крымина. При простой рекламе такой эффект не достигается. Ну и не нужно забывать про удобный для посетителей сайт (от 1 000 долларов): его наличие не просто желательно, а обязательно.

Таким образом, в целом при экономном подходе можно уложиться и в 25–30 тысяч долларов. Наиболее приемлемой для старта эксперты называют сумму в 50 тысяч долларов. Такая база позволит набрать более профессиональных сотрудников и быстрее получить первый объект. В среднем услуги УК оплачиваются в виде процента от потока доходов на объекте. По оценке Александра Шарапова, оплата услуг УК составляет от 3 до 10% от потока доходов. В случае с клинингом или facility management возможна и фиксированная оплата.

И еще одна тонкость. Так как первый объект достается УК не сразу, то возникает резонный вопрос: за счет чего платить зарплату своим сотрудникам? Как правило, компании на старте, помимо «длинной» услуги (управление объектом), оказывают еще и «короткую». Это может быть экспертиза или оценка объектов недвижимости, консалтинговая или брокерская деятельность и т. д. — зависит от имеющегося у предпринимателей опыта. Именно оказание таких услуг, которые продаются быстрее и проще, позволяет управляющему иметь прибыль до получения первого объекта.

Рынок управления коммерческой недвижимостью растет, а вместе с ним и спрос на такого рода услуги.

Какие они разные!

На рынке управления коммерческой недвижимостью существует несколько основных категорий игроков:

управляющие компании, в ведении которых находится несколько объектов недвижимости;
управляющие компании, созданные специально «под объект»;
хозяйствующие подразделения собственников объектов недвижимости;
компании–застройщики, управляющие построенными ими объектами самостоятельно.
В последнее время на рынок выходят некоторые агентства недвижимости, расширившие спектр предоставляемых услуг до управления недвижимостью